La locazione a terzi di una stanza dell'abitazione principale (c.d. prima casa) non impedisce il riconoscimento dell'esenzione IMU
La locazione parziale di una stanza della propria abitazione principale non compromette l'esenzione IMU, garantendo il diritto a tutte le agevolazioni fiscali previste per la prima casa.
L'abitazione principale, cioè la prima casa quella in cui il proprietario e la sua famiglia risiedono abitualmente e hanno la residenza anagrafica, è esente dal pagamento dell'IMU.
L'abitazione deve essere quindi utilizzata quale dimora abituale del possessore e del proprio nucleo familiare. Inoltre il possessore ed i componenti del nucleo familiare devono avere la residenza anagrafica nell'immobile.
Non è possibile affittare integralmente l'immobile poiché ciò significherebbe perderne completamente il possesso a favore del conduttore.
La locazione parziale della prima casa è possibile o si rischia di perdere l'esenzione IMU?
La risposta è contenuta in una recente decisione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio (sentenza 7 marzo 2025 n. 1524).
La controversia in commento ha preso le mosse quando la titolare di una prima casa decideva di locare a terzi una stanza nella quale si svolgeva l'attività di estetista.
Successivamente la proprietaria dell'immobile riceva un atto di accertamento in tema di IMU per l'anno di imposta 2016.
La sentenza di I grado della CGT di Roma confermava la validità dell'atto di accertamento.
La soccombente si rivolgeva alla CGT di II grado lamentando, tra l'altro, l'illegittimità dell'avviso di accertamento impugnato, per avere il Comune assoggettato ad IMU la "prima casa" della contribuente, in cui quest'ultima risiedeva stabilmente, come ampiamente documentato.
Con atto di controdeduzioni il Comune di Roma ha sostanzialmente notato che l'immobile in questione è risultato adibito ad attività commerciale di estetista, incompatibile con un contestuale uso residenziale dell'abitazione da parte della proprietaria, quindi non riconoscibile come esente per abitazione principale.
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio ha dato ragione alla proprietaria.
In particolare i giudici tributari di secondo grado hanno affermato che è possibile affittare parzialmente, non integralmente, l'immobile poiché ciò significa non perderne completamente il possesso a favore del conduttore.
Questa conclusione è in linea con l'interpretazione offerta dal Ministero dell'Economia e delle Finanze che, in risposta alle FAQ del 2013, chiariva che "anche se parzialmente locata, l'abitazione principale non perde tale destinazione", continuando a beneficiare dell'esenzione.
Più recentemente la Commissione Tributaria regionale Abruzzo (sentenza 25 gennaio 2022 n. 8) ha precisato che non decade dall'agevolazione prima casa il contribuente che affitta parzialmente a terzi l'immobile che beneficia dell'agevolazione purché non perda il possesso di tale bene.
La locazione parziale della prima casa è sempre possibile senza alcun problema, tanto è vero che nei modelli di dichiarazione fiscale è previsto un codice ad hoc proprio per indicare questa situazione. In questo caso continuano ad essere riconosciute tutte le agevolazioni Irpef, compresa la detrazione del mutuo, e non è dovuta l'IMU.
Del resto la contribuente ha prodotto un certificato storico di residenza per dimostrare il suo diritto all'esenzione nell'anno di accertamento e la dichiarazione IMU, in cui risultava che dal 2016 vi era una sola stanza di 9 mq adibita a piccolo centro estetico.
In ogni caso secondo l'Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 1/94, la locazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione IMU non comporta la decadenza, in quanto non si ha la perdita del possesso.
Si evidenzia che, con la sentenza n. 7/2024, anche la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell'Emilia-Romagna ha confermato il riconoscimento delle agevolazioni IMU anche nei confronti dell'abitazione principale oggetto di locazione parziale.