LEGGE DI BILANCIO 2024 – MISURE DI INTERESSE SETTORE IMMOBILIARE
Le misure positive e negative.
Le misure positive riguardano:
MUTUI PRIMA CASA
Viene rifinanziato per 282 milioni di euro il Fondo di garanzia dello Stato (Consap) destinato ai mutui prima casa. Viene prorogato al 31 dicembre 2024 il regime speciale introdotto dal decreto Sostegni bis (DL n. 73/2021), ovvero la possibilità di usufruire della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui prima casa. La misura, come noto, è destinata prioritariamente a determinate categorie di soggetti (giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi Iacp e giovani di età inferiore ai 36 anni), aventi specifici requisiti di reddito ed età, che richiedono un mutuo superiore all’80% dell’immobile, ivi compresi gli oneri accessori. Tra le categorie prioritarie per l’accesso al Fondo, sono state inserite le famiglie numerose: - i nuclei familiari con tre figli minori di 21 anni, con Isee non superiore a 40mila euro annui; - i nuclei familiari con quattro figli minori di 21 anni, con Isee non superiore a 45mila euro annui; - i nuclei familiari con cinque o più figli minori di 21 anni, con Isee non superiore a 50mila euro annui. La garanzia del Fondo è rilasciata nella misura massima dell'80% della quota capitale nei casi di famiglie con tre figli, dell'85% della quota capitale per i nuclei con quattro figli e del 90% nel caso di famiglie con cinque o più figli. L'importo massimo della garanzia sarà di 250mila euro, e per chi ne è beneficiario le banche non potranno chiedere altre garanzie personali.
LOCAZIONI BREVI
Viene esteso anche ai portali di intermediazione immobiliare l’obbligo di versamento della ritenuta d’acconto nelle locazioni brevi (quelle entro i 30 gg), prima incombente solo sugli intermediari “fisici”. Viene introdotta una specifica regolamentazione con la riscrittura in caso di presenza di una stabile organizzazione in Italia o in Unione europea. Provvedimento reso necessario anche a seguito della recente Sentenza 9188/2023, con cui la quarta sezione del Consiglio di Stato ha di fatto sancito l'obbligo per Airbnb di riscuotere e versare all'Erario la ritenuta d’acconto sugli affitti brevi. Con un successivo provvedimento, denominato Decreto “Anticipi” è stato, tra gli altri, introdotto, quale misura antievasione, l’obbligo di esporre il CIN (Codice Identificativo Nazionale), che va a sostituire i vari CIR (Codici Identificativi Regionali) riordinando e semplificando le procedure nell’ambito della promozione di immobili da affittare per periodi brevi.
INCENTIVI FISCALI ED EDILIZI
Gli incentivi per l’edilizia (bonus ristrutturazioni/casa, ecobonus, sismabonus, l’ecosismabonus, bonus barriere architettoniche, bonus mobili e bonus verde) sono finanziati e pertanto confermati per l’intero 2024. Nel dettaglio il bonus ristrutturazioni/casa, conferma per il 2024 la detrazione del 50% fino alla soglia di 96mila euro. È valido per i lavori di riqualificazione edilizia e manutenzione straordinaria e ordinaria, l'ecobonus, prevede una detrazione dal 50% al 75% con limite di spesa da 40.000 a 60.000 euro per unità immobiliare; il sismabonus prevede una detrazione fiscale che varia dal 50% all'85% con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e viene concesso nel caso in cui l'intervento comporti un miglioramento della classe sismica dell'edificio; l'ecosismabonus consente l'utilizzo di una detrazione che varia dall'80% al 85% con limite di spesa di 136.000 euro per unità immobiliare; il bonus barriere architettoniche prevede una detrazione del 75%, che il D.L. n. 212/2023 ha modificato consentendone l'utilizzo esclusivamente agli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto esclusivamente scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. I limiti di spesa sono variabili in funzione del soggetto beneficiario e la norma di riferimento è l'art. 119-ter del DL n. 34/2020 (Decreto Rilancio); il bonus mobili, che prevede la detrazione del 50% delle spese sostenute per l'arredo di un'immobile che ha beneficiato del bonus per le ristrutturazioni edilizie, con limite di spesa pari a 5.000 euro per unità immobiliare (e non più di 8.000 euro); il bonus verde che consente la riqualificazione delle aree verdi di edifici privati con una detrazione del 36% con limite di spesa pari a di 5.000 euro per unità immobiliare.
COMPENSAZIONE CREDITI FISCALI TRAMITE INPS E INAIL
I contribuenti potranno compensare, a partire dal 1° luglio 2024, i propri crediti fiscali anche attraverso i versamenti dovuti a Inps e Inail. Per questo, è stato previsto l’obbligo di procedere solo attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, anche al fine di prevenire le frodi. Questa novità potrebbe aiutare a sbloccare il mercato dei crediti nell’ambito dei bonus edilizi.
RIVALUTAZIONE DEI TERRENI EDIFICABILI
Sono confermate anche per il 2024 le disposizioni in materia di rivalutazione dei valori di acquisto delle partecipazioni negoziate e non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione e dei terreni edificabili e con destinazione agricola anche agli asset posseduti alla data del 1° gennaio 2024 (disposizioni già previste in passato e più volte prorogate nel tempo) stabilendo anche per tali operazioni un’imposta sostitutiva con aliquota al 16%.
MODELLI INNOVATIVI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA: FONDO PER IL DISAGIO ABITATIVO
Viene istituito un fondo per il contrasto al disagio abitativo, con una dotazione pari a 50 milioni di euro per il 2027 e 50 milioni di euro per il 2028. Si prevede, inoltre, che con decreto del Ministro delle Infrastrutture, da adottare di concerto con i Ministri dell’Economia e per gli Affari regionali e le autonomie, d’intesa con la Conferenza unificata, siano adottate delle linee guida per la sperimentazione di modelli innovativi di edilizia residenziale pubblica, che definiscano, tra le altre cose, azioni di recupero del patrimonio immobiliare esistente e di riconversione di edifici aventi altra destinazione pubblica, nonché la realizzazione di progetti di recupero tramite operazioni di partenariato pubblico-privato.
PROGETTAZIONE: RESA STRUTTURALE LA MISURA PREVISTA DALLO “SBLOCCA-CANTIERI”
Viene riportata in vita una misura contenuta nel Dl cosiddetto “Sblocca cantieri” (DL 32/2019) destinata a terminare con la fine del 2023. Tale disposizione rende strutturale ovvero permanente la possibilità di avviare le procedure di affidamento della progettazione di opere pubbliche anche in caso di disponibilità di finanziamenti limitati alle sole attività di progettazione.
RIDUZIONE DELL’IVA APPLICABILE SUL PELLET
È assoggettata all’aliquota IVA ridotta al 10%, in luogo dell’aliquota ordinaria del 22%, la cessione dei pellet anche per i mesi di gennaio e febbraio 2024.
ESENZIONE IMU, LA NORMA INTERPRETATIVA
E’ stata inserita una norma interpretativa sull’esenzione Imu per immobili in cui vengono svolte, in modalità non commerciale, attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive o attività di religione o di culto, svolte da enti pubblici e privati diversi dalle società, trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciale, organismi di investimento collettivo del risparmio residenti nel territorio dello Stato. L’esenzione scatta anche se tali beni sono concessi in comodato a un soggetto funzionalmente o strutturalmente collegato al concedente, a condizione che il comodatario svolga nell’immobile esclusivamente le menzionate attività, con modalità non commerciali. Gli immobili vengono considerati utilizzati quando sono strumentali alle destinazioni descritte, anche in assenza di esercizio attuale delle attività stesse, purché essa non determini la cessazione definitiva della strumentalità e, che queste attività, non generino un profitto.
RICOSTRUZIONE NEI TERRITORI COLPITI DAGLI EVENTI ALLUVIONALI VERIFICATISI DAL 01/05/2023
Questa norma disciplina l’erogazione dei contributi per la ricostruzione privata nei territori colpiti dagli eventi alluvionali verificatisi a partire dal 1° maggio 2023. Al soggetto beneficiario del finanziamento viene riconosciuto un credito di imposta, fruibile esclusivamente in compensazione. Per l’erogazione dei finanziamenti è stata autorizzata la spesa di 50 milioni di euro annui, per ciascuno degli anni dal 2024 al 2048.
Le misure negative riguardano invece:
LOCAZIONI BREVI
Dal 2024, sale al 26% (in luogo “vigente” del 21%) l’applicazione della cedolare secca ai redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili, a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni per coloro che affittano più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta. Pertanto, chi destina alla locazione breve un solo appartamento potrà continuare ad applicare la cedolare secca nella misura del 21%, mentre chi ne affitta più di uno, potrà decidere su quale applicare la cedolare secca del 21% mentre per gli altri sarà applicata l’aliquota del 26%. Ovviamente, se le unità concesse in locazione breve sono più di quattro l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale e, quindi, nessuna cedolare secca può essere applicata (Art.1 c.595 L. 178/2020). Con un successivo provvedimento, denominato Decreto “Anticipi” sono stati introdotti nuovi obblighi per i proprietari che affittano immobili per brevi periodi, solitamente previsti per le strutture alberghiere, quali l’obbligo di installare all’interno della casa affittata i rilevatori di gas combustibili e del monossido di carbonio e l’obbligo di prevedere un numero minimo di estintori (uno ogni 200 metri quadri e uno per piano), con finalità preventive antincendio.
PLUSVALENZA IN CASO DI VENDITA DI IMMOBILI RISTRUTTURATI CON IL SUPERBONUS
A partire dal 1° gennaio 2024, se un immobile su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110% viene venduto prima di dieci anni dalla conclusione dei lavori, l’eventuale plusvalenza sarà assoggetta ad una tassazione speciale del 26% a carico del proprietario-venditore. Questo significa che il calcolo della plusvalenza terrà conto del valore aggiunto dovuto agli interventi di ristrutturazione effettuati, determinando una maggiore imposizione fiscale in caso di vendita precoce. Sono esclusi dall’assoggettamento a plusvalenza gli immobili acquisiti per successione e quelli che sono stati utilizzati come prima casa (o meglio, adibiti ad abitazione principale) per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita. Inoltre, i costi relativi ai lavori di ristrutturazione non saranno deducibili dalla plusvalenza, se gli interventi agevolati sono stati completati entro cinque anni dalla data di vendita, mentre sarà possibile dedurre il 50% delle spese relative agli interventi ultimati più di cinque anni prima della cessione. Queste nuove disposizioni fiscali sono state introdotte con l’obiettivo di evitare speculazioni immobiliari a breve termine. Le eventuali maggiori entrate derivanti da tale misura saranno destinate al “Fondo per la riduzione della pressione fiscale”.
IMMOBILI SITUATI ALL’ESTERO:L’IVIE SALE ALL’1,06%
L’aliquota ordinaria dell’Ivie (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero) passa dallo 0,76% all’1,06%. Come noto, le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, devono versare l’IVIE, quale imposta dovuta dai:
- proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo;
- titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi;
- concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali;
- locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Si ricorda che dal 1° gennaio 2016 l’IVIE non si applica al possesso degli immobili, adibiti ad abitazione principale (e per le relative pertinenze) e alla casa coniugale assegnata al coniuge, che in Italia non risultano classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
BONUS EDILIZI: LA RITENUTA SUI BONIFICI PARLANTI SALE ALL’11%
Dal 1° marzo 2024 la ritenuta applicata ai bonifici effettuati per le spese relativi a interventi agevolati sul patrimonio immobiliare, come quelli legati al Superbonus, sarà dell’11% anziché l’8%. Pertanto, a decorrere dal 1° marzo 2024, si eleva la ritenuta d’acconto d’imposta sul reddito dovuta dai beneficiari all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi ai bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta e si estende, a decorrere dal 1° aprile 2024, la ritenuta d’imposta dovuta sulle provvigioni inerenti a rapporti di commissione, di agenzia, di mediazione, di rappresentanza di commercio e di procacciamento di affari anche agli agenti di assicurazione e ai mediatori di assicurazione.
BONUS EDILIZI 2024: STOP ALL’INCENTIVO 50% CASE GREEN
Dal 1° gennaio 2024 non sarà più prevista la detrazione del 50% dell’IVA dovuta sull’acquisto da imprese costruttrici di immobili residenziali di classe energetica A o B.
BONUS GIOVANI UNDER 36
Per il 2024, in relazione al Bonus Giovani Under 36 è stata abolita l’esenzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali oltre al credito di imposta Iva e all’esenzione dell’imposta sostitutiva per i mutui prima casa. In pratica i giovani acquirenti non potranno più beneficiare di tale risparmio di spesa in sede di acquisto dell’abitazione.
IMU: LA POSSIBILE TERZA RATA
Solo per il 2023, viene concesso più tempo (fino al 15-01-2024) a quei Comuni (sono 211) che non hanno pubblicato l’eventuale revisione delle aliquote Imu nel termine previsto (il 28 ottobre scorso). Nel caso di delibere di aumento, i contribuenti interessati avranno tempo di pagare questa terza rata entro il 29 febbraio 2024 (senza sanzioni e interessi). In caso invece di differenza negativa, il rimborso avverrà secondo le regole ordinarie.
VERSO LA FINE DEL SUPERBONUS
Il Superbonus, nel 2024, come previsto nella precedente legge di bilancio, scende al 70% (mentre nel 2025 al 65%, che sarà anche l’ultimo anno in cui si potrà usufruire dell’agevolazione). Dal 2024 il superbonus non è più disponibile per le villette, ma solo per condomini o anche per edifici da 2 a 4 unità abitative aventi un unico proprietario. Tuttavia, con un recente provvedimento, denominato decreto “Superbonus” è stato previsto, per i cantieri avviati, nel rispetto dei termini relativi alla normativa sul “Superbonus 110%”, il riconoscimento del credito d’imposta per tutti lavori realizzati e asseverati al 31 dicembre 2023; per le opere ancora da effettuare, a partire dal 1° gennaio 2024 si confermano le percentuali previste a legislazione vigente (ovvero la detrazione al 70%). Sempre lo stesso provvedimento, prevede che per i cantieri che abbiano raggiunto uno stato di avanzamento dei lavori non inferiore al 60% al 31 dicembre 2023 è previsto uno specifico contributo, riservato ai percettori di redditi inferiori a 15.000 euro, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2024 al 31 ottobre 2024.
CONTROLLI DELL’ADE SULLA VARIAZIONE DELLO STATO DEI BENI IN RIFERIMENTO AL SUPERBONUS E BONUS EDILIZI
La legge di Bilancio affida all’Agenzia delle Entrate il compito di verificare se per le unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal Superbonus sia stata presentata, se prevista, la dichiarazione di variazione dello stato dei beni anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati. L’Agenzia utilizzerà moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati per elaborare specifiche liste selettive, allo scopo di verificare se i proprietari di tali immobili hanno presentato la dichiarazione catastale prevista per tali lavori. In caso di mancata presentazione della dichiarazione catastale, la legge prevede che l’Agenzia delle Entrate possa inviare al contribuente una comunicazione apposita, contenente tutti gli elementi e le informazioni a disposizione dell’Agenzia, riferibili allo stesso contribuente.
MISURE IN MATERIA DI RISCHI CATASTROFALI
È istituito l’obbligo, per le imprese con sede legale o stabile organizzazione in Italia, tenute all’iscrizione nel relativo Registro, di stipulare, entro il 31 dicembre 2024, contratti assicurativi a copertura dei danni a terreni e fabbricati, impianti e macchinari, nonché attrezzature industriali e commerciali direttamente causati da eventi quali i sismi, le alluvioni, le frane, le inondazioni e le esondazioni. L’inadempimento dell’obbligo di assicurazione viene considerato nell’assegnazione di contributi, sovvenzioni o agevolazioni di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche. La polizza deve prevedere un eventuale scoperto o franchigia non superiore al 15 per cento del danno e l’applicazione di premi proporzionali al rischio. Tali valori possono essere aggiornati con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze e del Ministro delle imprese e del made in Italy, con il quale possono essere altresì stabilite ulteriori modalità attuative e operative degli schemi di assicurazione. In caso di accertamento di violazione o elusione dell'obbligo a contrarre, incluso il rinnovo, IVASS provvede a irrogare la sanzione amministrativa pecuniaria da 100.000 a 500.000 euro. È previsto infine che tali disposizioni non siano applicabili agli imprenditori agricoli (di cui all’articolo 2135 del Codice civile), per le quali resta ferma la disciplina del Fondo mutualistico nazionale per la copertura dei danni catastrofali meteoclimatici alle produzioni agricole causati da alluvione, gelo-brina e siccità stabilita dall’articolo 1, commi 515 e seguenti della legge n. 234 del 2021.