SOSTITUZIONE CITOFONO CON VIDEOCITOFONO IN CONDOMINIO
Quale maggioranza è richiesta in assemblea per deliberare la sostituzione del vecchio citofono con un nuovo impianto videocitofonico, e come vanno ripartite la spese dell’intervento?
Per prima cosa occorre comprendere se la sostituzione del citofono tradizionale con un nuovo impianto dotato di video costituisca un intervento di manutenzione ordinaria, straordinaria o addirittura un’innovazione. Successivamente vedremo quale criterio di divisione delle spese va applicato.
Sostituzione citofono con videocitofono: manutenzione o innovazione?
Attenendosi a quanto disposto dalla legge, la sostituzione del vecchio impianto citofonico con uno videocitofonico costituisce un intervento di manutenzione straordinaria.
Infatti, secondo l’art. 3, d.P.R. n. 380/2001, rientrano nella manutenzione straordinaria «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso».
Dunque prevedere l’installazione del videocitofono non comporta un’innovazione, poiché rientra nell’adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche.
Non può inoltre trattarsi di innovazione perché il concetto di innovazione presupporre una trasformazione con qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l’impianto comune.
Al contrario, le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che determinano l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, nel senso che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, devono presentare una diversa consistenza materiale oppure devono essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (così Trib. Roma, sent. n. 15695 del 26 ottobre 2022).
Sostituzione citofono con videocitofono: quale maggioranza?
La scelta di sostituire il vecchio citofono con un videocitofono, deve essere approvata in assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) anche in seconda convocazione.
Sostituzione citofono con videocitofono: come si ripartiscono le spese?
Riguardo alla ripartizione delle spese per la sostituzione del videocitofono, esiste una vecchia sentenza (Tribunale di Bologna, n. 1299/1998) secondo cui la spesa andrebbe suddivisa in parti uguali tra i condòmini, ad eccezione degli apparecchi all’interno dei singoli appartamenti, per i quali ogni condomino sostiene la spesa in base al modello che sceglie.
Tuttavia la tesi maggiormente sostenuta oggi è quella secondo cui il costo delle spese per la sostituzione del citofono con un videocitofono va diviso tra i condòmini in proporzione ai millesimi di ciascuno.
Quindi bisognerà considerare che, anche nell’ipotesi di sostituzione dell’impianto citofonico con uno nuovo maggiormente tecnologico, le spese andranno divise secondo l’ordinario criterio di cui all’art. 1123 c.c., e cioè tra tutti i condòmini in proporzione al valore di ciascuna proprietà, espresso in millesimi.
Una deroga a tale criterio sarebbe possibile solamente con deliberazione o regolamento adottati all’unanimità.