INSTALLAZIONE DI ASCENSORE IN CONDOMINIO A CURA E SPESE DI SOLO DUE PROPRIETARI E PARTECIPAZIONE SUCCESSIVA DEGLI ALTRI CONDOMINI: LE PROBLEMATICHE CONNESSE
Il Tribunale di Roma affronta la spinosa questione dell'installazione dell'ascensore.
L'istallazione di un ascensore in un edificio condominiale che prima ne era sprovvisto, è decisione che solitamente suscita vivaci discussioni tra i condòmini per due ordini di ragioni: banalmente, perché l'istallazione di un tale impianto normalmente può comportare una spesa ingente, anche se ripartita pro-quota; poi, perché non tutti i condòmini possono avere lo stesso interesse e/o la stessa necessità di installare un ascensore per accedere ai propri appartamenti.
È logico, infatti, immaginare che i condòmini che risiedono al piano terra, al piano ammezzato, o anche al primo piano, potranno non avere l'esigenza, né l'interesse a sborsare una cifra ingente per installare un ascensore; al contrario, i condòmini che abitano agli ultimi piani - specialmente se in un edificio con numerosi piani - o che hanno problemi motori o semplicemente perché sono anziani, avranno un deciso interesse a sostenere l'installazione di un ascensore.
Poiché però l'ascensore è un impianto suscettibile di utilizzazione separata, si ritiene segua la disciplina di cui all'art. 1121 c.c., dettata per le innovazioni gravose, che prevede che i condomini che non siano interessati a sostenerne la spesa sono esonerati da qualsiasi contributo, dovendosi conseguentemente ritenersi esclusi dal diritto di utilizzo dell'impianto.
Resta loro in ogni caso (e ai loro eredi o aventi causa) il diritto di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera, divenendone in tal modo a tutti gli effetti comproprietari.
Beninteso, anche questo diritto di partecipare successivamente ai vantaggi dell'opera, è sovente motivo di discussioni tra i condòmini, come nel caso deciso dal Tribunale di Roma con la recentissima sentenza che si commenta (Trib. Roma, sentenza n° 7160 pubblicata il 10 maggio 2022).
Installazione di ascensore in condominio a cura e spese di solo due proprietari e partecipazione successiva degli altri condòmini: la vicenda
Nella vicenda al vaglio del Tribunale capitolino, due condòmini, di cui uno affetto da problemi di salute, decidevano di installare nel condominio, a proprie spese, un ascensore per facilitare l'ingresso ai rispettivi appartamenti.
I due condòmini che avevano sostenuto inizialmente i costi per l'installazione dell'ascensore, convenivano poi in giudizio il Condominio, dolendosi di una deliberazione assembleare, assunta a maggioranza due anni dopo l'esecuzione dei lavori che, a loro dire, aveva attribuito - in loro pregiudizio - a tutti gli altri condòmini il diritto di utilizzare l'ascensore e il diritto di comproprietà sull'impianto.
Dal verbale di detta assemblea, a cui fa cenno la motivazione del provvedimento, si apprende che in realtà l'assemblea condominiale aveva inizialmente approvato l'installazione dell'ascensore, a spese esclusive dei due condòmini richiedenti, nella misura del 50% ciascuno, ma si era altresì deciso che nei due anni successivi l'installazione dell'impianto, questo sarebbe diventato di uso condominiale a fronte del pagamento, da parte di tutti gli altri condòmini, di tutte le spese correlate all'installazione dell'ascensore e di quelle per la successiva intervenuta manutenzione.
In una successiva assemblea, a maggioranza si era deliberato (in realtà, ribadito) di estendere la partecipazione degli altri condòmini all'utilizzo dell'impianto, con obbligo di contribuire pro quota alle spese di installazione relative, aggiornando allo scopo il regolamento condominiale.
Come è dato comprendere dalla lettera della sentenza, per il vero, queste delibere condominiali erano frutto di un accordo, tra i due condòmini che avevano sostenuto inizialmente l'intero costo dell'opera e gli altri condòmini.
La vicenda sottesa alla sentenza in commento, ci consente di esaminare nel dettaglio la disciplina prevista dal codice civile, che regola il subentro successivo dei condòmini nella proprietà dell'ascensore, inizialmente installato a spese di alcuni proprietari soltanto e nel conseguente diritto di utilizzarlo.
Preliminarmente, ricordiamo che nel caso in cui l'ascensore venga costruito contestualmente all'edificio, l'impianto sarà in proprietà comune a tutti i condòmini (cfr. art. 1117, n°3, c.c.) e le relative spese di manutenzione andranno ripartite secondo quanto stabilito dall'art. 1124 c.c.
Qualora invece, come nel nostro caso, uno o più condòmini decidono di installare, a proprie spese, l'ascensore nel condominio che ne sia sprovvisto, l'impianto non diventerà comune, ma sarà di proprietà soltanto di quei condòmini che hanno sostenuto le spese di esecuzione dell'impianto: sull'impianto di ascensore si formerà così una sorta di comunione c.d. parziale, ex art. 1123, III comma, c.c. (cfr. Cass. civ., n. 10850/2020).
È bene precisare che financo un solo condomino potrebbe decidere di installare a proprie cure e spese l'ascensore per ottenere un miglior godimento del proprio appartamento, a' termini dell'art. 1102 codice civile, purché ciò non rechi alcun serio e grave pregiudizio alla stabilità dell'edificio o al decoro architettonico. (Cass. civ., n.24006/2004 & Cass. civ, n.31462/2018).
Come è noto, le modificazioni consentite anche al singolo condomino, sulla scorta dell'art. 1102 c.c., incontrano due limiti: il divieto di alterare la destinazione comune della parte oggetto della modificazione e il divieto di impedire l'utilizzo agli altri condòmini, secondo il loro diritto.
Nel caso dell'installazione di ascensore in condominio, tuttavia, questi due limiti sono applicati in maniera meno vincolante, perché, da un lato si può ritenere che la tromba delle scale sia destinata naturalmente alla collocazione dell'ascensore, con potenziale e futuro vantaggio anche di quei condòmini che non abbiano inizialmente partecipato alle spese per l'installazione dell'impianto. (così Terzago G. in Il Condominio, Trattato teorico-pratico, 2015, pag. 736).
Dall'altro lato, il diritto degli altri condòmini ad utilizzare l'ascensore pagato da uno o da alcuni condòmini soltanto, è garantito dal diritto di subentrare nell'utilizzo dell'impianto, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione, secondo quanto stabilito dall'art. 1121, III comma, codice civile. (Cass. civ., n.10850/2020).
Quanto alla quota, che il condomino che successivamente intenda partecipare ai vantaggi dell'installazione dell'ascensore dovrà versare, questa dovrà essere calcolata secondo il principio generale che stabilisce che non dovranno sussistere differenze di esborsi economici tra i condòmini che hanno sopportato integralmente l'installazione dell'innovazione e coloro che subentrano successivamente.
In sostanza, quello che i condòmini subentranti dovranno pagare è il valore effettivo della quota di comproprietà dell'impianto di ascensore, indicizzato al momento del subentro, onde evitare indebiti arricchimenti in danno di quei condòmini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (Cass. civ., n.8746/1993).
Tale quota quindi dovrà tenere conto delle spese di esecuzione dei lavori di installazione dell'ascensore, nonché dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria sostenute nel periodo successivo all'installazione, oltre alla eventuale svalutazione di quanto pagato inizialmente dai condòmini che hanno sostenuto interamente la spese.
La decisione
Tornando alla decisione del Tribunale di Roma, esaminando il verbale dell'assemblea condominiale che aveva autorizzato l'installazione dell'impianto a cura e spese dei due condòmini attori, premesso che nella successiva assemblea gli stessi condòmini attori avevano votato a favore della successiva partecipazione degli altri condòmini ai vantaggi dell'innovazione con l'obbligo per questi ultimi di versare la quota relativa, il giudice concludeva ritenendo valide dette delibere assembleari e rigettando la domanda degli attori.
Come detto peraltro, il diritto di partecipare ai vantaggi dell'installazione dell'impianto di ascensore, è riservato agli altri condòmini direttamente dalla legge (cfr. art. 1121, III comma, c.c.), a fronte del contributo alle spese di esecuzione dell'impianto e dei costi di manutenzione successiva.
Pertanto, anche in assenza di un accordo tra condòmini o di una specifica deliberazione condominiale, quei condòmini che avevano inizialmente sostenuto le spese per l'installazione dell'ascensore, non avrebbero potuto comunque impedire agli altri condòmini di diventare successivamente comproprietari dell'impianto e quindi di poterlo utilizzare, beninteso pagando il contributo dovuto.