USUFRUTTO DI UNA CASA, DIRITTI E DOVERI
Quali sono i diritti e gli obblighi spettanti alle parti coinvolte dal diritto di nuda proprietà e simultaneo usufrutto su un bene immobile destinato ad abitazione?
Il diritto di usufrutto in generale
L'usufrutto di un immobile avente la destinazione di abitazione è un diritto normato dall'art. 981 c.c.
Questa norma attribuisce a chi ne è titolare la possibilità di godere dell'immobile altrui, nei limiti della destinazione economica del bene. L'usufruttuario consegue il possesso di un appartamento di titolarità di un altro soggetto e può utilizzarla anche per esigente soggettive. L'unico limite è che non può trasformare la destinazione d'uso dell'alloggio.
Estinzione dell'usufrutto
L'usufrutto può estinguersi anche prima del termine di scadenza nei seguenti casi:
- scadenza del termine convenuto per la durata del diritto;
- prescrizione, se il diritto non viene esercitato per 20 anni;
- gravi abusi del diritto da parte dell'usufruttuario;
- riunione dell'usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona;
- totale perimento della cosa.
Come si costituisce il diritto di usufrutto sull'abitazione
L'usufrutto sull'abitazione può essere legale, volontario, o acquisito per usucapione:
- È legale quello dei genitori che esercitano la patria potestà sul figlio minore titolare del diritto di usufrutto su bene immobile
- È volontario quando la sua costituzione si forma contrattualmente o con un atto di disposizione, come può essere il testamento
- Infine l'usufrutto può essere acquisito per usucapione, mediante il possesso continuato e ininterrotto dell'abitazione per il periodo di tempo previsto dalla legge (10 o 20 anni a seconda della fattispecie)
L'usufrutto casa: contenuto e durata
L'usufrutto di una casa riconosce all'usufruttuario il diritto di utilizzare l'immobile e trarne ogni utilità, nel rispetto della destinazione economica e delle limitazioni imposte dalla legge.
Il proprietario dell'abitazione conserva sul bene la nuda proprietà.
L'usufrutto attribuito ad un singolo soggetto non può eccedere la vita dell'usufruttuario medesimo e non può essere trasmesso agli eredi. Nel caso di atto di disposizione tra vivi si ha la particolarità che il diritto di usufrutto si estingue alla morte del primo titolare.
Se l'usufrutto spetta in capo a più soggetti, il decesso di uno dei titolari fa concentrare il relativo diritto pro quota in capo ai superstiti qualora la sua costituzione specifica che si tratta di usufrutto congiunto.
Ove così non fosse, alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota si consoliderà in capo al nudo proprietario.
Nel caso in cui l'usufrutto sia attribuito a una persona giuridica, il legislatore ha stabilito una durata massima di trent'anni.
Usufrutto casa e nuda proprietà
Il proprietario che concede in usufrutto un'abitazione mantiene su di essa la nuda proprietà: ovvero conserva la proprietà dell'immobile, ma ne trasferisce il possesso all'usufruttuario.
Il titolare dell'immobile continua a disporre dell'immobile, ben potendo decidere di venderlo. L'atto di compravendita non elimina l'usufrutto: chi compra l'alloggio manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell'usufrutto. Quando si estingue l'usufrutto il compratore nuovo proprietario acquisisce l'integrale diritto di proprietà, con pienezza potestativa.
Frequente è anche il caso di investitori che, avendo del denaro a disposizione, l'utilizza per effettuare investimenti di tipo immobiliare. Col vantaggio di non far figurare l'immobile tra i cespiti da dichiarare nei redditi.
E' infatti l'usufruttuario, quale possessore dell'immobile, a dover versare le tasse concernenti l'immobile; il nudo proprietario non deve attestare nulla circa il suo "status" nella sua dichiarazione dei redditi.
Usufrutto casa: i diritti dell'usufruttuario
Il legislatore riconosce al titolare del diritto di usufrutto di una casa il possesso dell'abitazione, il diritto di goderne trarne ogni utilità, nel rispetto dei limiti sanciti dalla legge.
Può cedere il proprio diritto ad un soggetto terzo, dandone notifica al proprietario, mettere in locazione l'immobile godendo del corrispettivo del canone, accendere un'ipoteca.
Usufrutto casa: I doveri dell'usufruttuario
Il titolare di usufrutto è tenuto a:
- Redigere l'inventario dei mobili e la descrizione degli immobili prestando idonea garanzia, salvo dispensa
- Utilizzare l'abitazione con la diligenza del buon padre di famiglia
- Farsi carico delle spese di custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria e di tutte le imposte sul reddito, compresi canoni e rendite fondiarie
- Notificare al proprietario eventuali pretese di terzi sull'abitazione
- Restituire il bene nel termine previsto per l'usufrutto
Come già ricordato in precedenza, non può modificare la destinazione economica della casa.
Si pensi ad esempio al caso in cui viene concesso in usufrutto un immobile con destinazione ad uso abitativo. In questo caso, l'usufruttuario non può trasformare l'appartamento vincolandolo ad un uso di tipo commerciale. In simile fattispecie, vista la violazione della destinazione economica, il nudo proprietario ha titolo di richiedere la decadenza dell'usufrutto, stante l'abuso.
Usufrutto abitazione: i doveri del proprietario
Il proprietario dell'abitazione concessa in usufrutto è tenuto a sostenere le spese straordinarie previste dal condominio o da altri istituti per la manutenzione della casa e a pagare le imposte che gravano sulla nuda proprietà.
La Cassazione, con la decisione n. 5596/2016, ha statuito che ove l'usufruttuario subisce un danno ad un bene oggetto del suo diritto, il nudo proprietario ha l'obbligo di risarcirlo, anche se colui che danneggia il bene è lo stesso nudo proprietario.
L'IMU incombe in rietario.
L'IMU incombe in capo al possessore dell'immobile
L'usufruttuario, poiché ha il possesso dell'immobile, è tenuto al pagamento dell'IMU, salvo che adibisca l'abitazione a prima casa.
L'IMU di una casa in usufrutto spetta a colui che ne gode e non ai loro proprietari.