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  • Locazioni brevi e cedolare secca

    31/10/2019

    Per quali contratti di locazione breve è possibile optare per la cedolare secca e quali obblighi sono posti a carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, qualora intervengano nei contratti in questione.
    Se sei proprietario di un immobile che vuoi destinare a locazione durante il periodo estivo, potresti avvalerti della nuova disciplina fiscale della cedolare secca prevista per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”. Quando è possibile optare per la cedolare secca? Nel caso in cui ci si avvale di un intermediario abilitato che si occupa semplicemente di procacciare il cliente, a quali obblighi fiscali è obbligato quest’ultimo? Per conoscere le risposte, leggi questo articolo sulle locazioni brevi e cedolare secca.

    1. Le locazioni brevi
    Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
    PUBBLICITÀ
    A decorrere dal 1° giugno 2017, è consentito optare per l’applicazione della cedolare secca, anche per le locazioni brevi (di durata non superiore a 30 giorni). Nello specifico, i contratti di locazione breve per i quali è ammesso
    l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca devono presentare le seguenti caratteristiche:
    • la durata non può superare i 30 giorni;
    • non deve essere richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale; • devono avere ad oggetto unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze;
    • possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche).
    Inoltre, le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa e possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
    Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive. Per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti; in questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

    2. La cedolare secca
    La cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). Inoltre, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate:
    • l’imposta di registro (la cedolare non sostituisce, invece, l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione);
    • l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
    Dunque, in caso di scelta della cedolare secca, il canone di locazione percepito dal locatore, non è soggetto ad Irpef e relative addizionali, ma è soggetto ad “imposta sostitutiva” la quale è determinata applicando al 100% del canone percepito le seguenti aliquote:
    • ordinaria: 21% (è quella applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca);
    • ridotta: 10% fino al 2019 (dal 1.01.2020, probabilmente al 12,5% se confermata dalla legge di bilancio 2020) per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative.
    Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata (salvo che l’intenzione di scegliere il regime in commento sia già indicata nel contratto di locazione). Con la comunicazione, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.
    La cedolare, come l’Irpef, è liquidata a saldo ed acconto (I° acconto e II° o unico acconto). Il versamento avviene alle stesse scadenze previste per l’Irpef.
    Quindi, ad esempio, con riferimento al saldo cedolare per l’anno 2018 e acconti 2019, le scadenze sono le seguenti:
    • saldo cedolare secca 2018 e I° acconto 2019 – 30/06/2019 (o 31/07 con maggiorazione 0,40%);
    • II° o unico acconto 2019 – 30/11/2019. Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef e su tale reddito non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detraibili. Il reddito assoggettato a cedolare deve essere, però, compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico). La scelta del regime può avvenire nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui maturano i canoni di locazione o nel quale si riscuotono i corrispettivi o con l’eventuale e volontaria registrazione del contratto.

    3. Novità per intermediari immobiliari
    Nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, ossia soggetti che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, a carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, sono posti specifici obblighi fiscali. In particolare gli intermediari devono:
    • comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto;
    • i predetti soggetti qualora intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione breve o incassano i corrispettivi sono chiamati ad applicare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la cedolare secca. Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali, caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo. La ritenuta è a titolo d’imposta, se in dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi persone fisiche) o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d’acconto;
    • gli intermediari che effettuano la ritenuta sono tenuti a certificare le trattenute operate ai locatori mediante il rilascio della certificazione unica, i cui dati confluiscono nella dichiarazione precompila.

    4. Termine per il versamento della ritenuta
    La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Per consentire il versamento, tramite il suddetto modello, della ritenuta in argomento è stato istituito il codice tributo: “1919” denominato “ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve”.

    5. Sanzioni
    L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve è punita con una sanzione amministrativa da euro 250 a euro 2.000. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

    6. Esempi di locazione breve
    Il sig. Bianchi è proprietario di un immobile che destina a locazione in periodo estivo avvalendosi dell’attività di un intermediario abilitato; quest’ultimo si occupa semplicemente di procacciare il cliente; il canone viene versato direttamente al locatore. In questo caso:
    il sig. Bianchi deciderà se optare o meno per la cedolare secca direttamente nel quadro B del modello 730 o RB del modello redditi persone fisiche;
    • l’intermediario immobiliare entro il 30 giugno dell’anno successivo in cui è stato stipulato il contratto assolve gli obblighi informativi sopra trattati. Supponiamo, invece, che l’intermediario per lo stesso contratto interviene anche nel pagamento o incassa i corrispettivi. I corrispettivi sono incassati a giugno ma sono riversati al sig. Bianchi nel mese di settembre. In questo caso:
    • la ritenuta dovrà essere versata all’Erario entro il 16 di luglio; • la stessa sarà oggetto di modello 770; • l’ intermediario che effettuano la ritenuta è tenuto a certificare le trattenute operate al locatore mediante il rilascio della certificazione unica;
    • nel caso in cui il sig. Bianchi non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

    6.1 L’impostazione di compilazione del modello F24
    Un intermediario immobiliare nell’anno 2019 effettua su un corrispettivo collegato alla stipula di un contratto di locazione breve avvenuta in data 10 ottobre, una ritenuta pari a 300 euro; il netto viene girato al locatore nello stesso mese; come va compilato il modello F24 considerando che il versamento della stessa è effettuato entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata la ritenuta?

    Il codice tributo 1919 va riportato nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei camp i “rateazione/regione/prov/mese rif.” e “anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”:
    • importo da versare: 300 euro;
    • anno cui si riferisce la ritenuta: 2019;
    • mese di riferimento: ottobre.

    (FONTE ESTERNA: La legge per tutti)

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