Uso parti comuni in condominio: quali sono le regole?
Posso fare una festa in cortile, installare una parabola o fare un orto nell’aiuola comune? La guida completa che spiega, con esempi pratici, cosa puoi fare e cosa non puoi fare nelle parti comuni del tuo condominio.
Vivere in condominio significa condividere spazi e risorse, un equilibrio delicato tra diritti individuali e necessità collettive. Il cortile, il tetto, le aiuole: sono beni di tutti, ma come possono essere utilizzati dal singolo? Spesso, le buone intenzioni di un proprietario si scontrano con le proteste dei vicini, generando liti che finiscono per intasare i tribunali. È bene dunque sapere quali sono le regole sull’uso delle parti comuni in condominio. È possibile organizzare una festa privata, installare un’antenna sul lastrico solare altrui, o persino coltivare un piccolo orto? La risposta si trova in un insieme di norme e sentenze che definiscono un principio fondamentale: il tuo diritto finisce dove inizia quello degli altri, e l’interesse collettivo, a volte, può prevalere sulla comodità del singolo.
Qual è il principio fondamentale che regola l’uso delle parti comuni?
Il punto di partenza di ogni discussione è l’articolo 1102 del Codice Civile. Esso stabilisce che ogni singolo condomino ha il diritto di servirsi della cosa comune, anche apportando a proprie spese delle modifiche per un miglior godimento della sua proprietà.
Tuttavia, questo diritto non è illimitato. Incontra due limiti invalicabili:
non puoi alterare la destinazione d’uso della parte comune (ad esempio, non puoi trasformare un giardino in un parcheggio);
non puoi impedire agli altri condòmini di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto.
Il tuo uso, anche se più intenso, non deve mai tradursi in un’appropriazione di fatto dello spazio, sottraendolo alla sua funzione collettiva.
Posso organizzare la festa di compleanno di mio figlio nel cortile?
Organizzare una festa privata in un’area comune è un uso particolare e temporaneo che, in linea di principio, è consentito. Tuttavia, devi rispettare una serie di condizioni per non ledere i diritti degli altri.
Innanzitutto devi controllare il regolamento di condominio. Un regolamento di natura contrattuale (cioè approvato all’unanimità o predisposto dal costruttore) può vietare esplicitamente l’organizzazione di party, ricevimenti o altre attività rumorose negli spazi comuni. Se esiste un divieto del genere, non puoi fare la festa. Il regolamento, inoltre, può stabilire delle fasce orarie di silenzio che devono essere assolutamente rispettate.
In secondo luogo non puoi impedire il pari uso della cosa comune: la tua festa non deve bloccare il passaggio, né bloccare l’accesso ai garage, alle cantine o ad altre parti comuni. L’uso non deve mai diventare “esclusivo”.
I rumori non devono superare la “normale tollerabilità” (art.844 del Codice Civile). Ma cosa si intende per “tollerabile”? La giurisprudenza, basandosi su parametri tecnici, ha individuato una soglia: di norma, il rumore non dovrebbe superare di più di 5 decibel il rumore di fondo durante il giorno e di più di 3 decibel durante la notte. Superare questi limiti significa commettere un illecito. Attenzione però: un giudice può ritenere un rumore intollerabile anche se rientra in questi limiti, valutando il contesto specifico.
Posso installare la mia parabola sul lastrico solare in uso esclusivo al vicino dell’ultimo piano?
Il diritto all’informazione e alla ricezione radiotelevisiva è considerato un diritto primario. L’articolo 1122-bis del Codice Civile disciplina l’installazione di impianti privati.
Se tu, proprietario di un appartamento senza spazi esterni, dimostri l’impossibilità di installare l’antenna in uno spazio di tua proprietà o su un’altra parte comune più accessibile, allora puoi chiedere di utilizzare il lastrico solare in uso esclusivo a un altro condomino.
Il motivo è che quel lastrico, pur essendo in uso privato, mantiene la sua funzione “comune” di copertura dell’edificio. Il proprietario del lastrico, quindi, non può opporsi e ha anche l’obbligo di far passare i tecnici per l’installazione e le eventuali riparazioni.
Ovviamente, l’installazione deve essere fatta in modo da recare il minor pregiudizio possibile, senza ledere il decoro architettonico e senza creare pericoli per la stabilità o per chi utilizza il lastrico.
L’ex alloggio del portiere, se abitato per 20 anni, si può usucapire?
L’alloggio del portiere è, di regola, una parte comune. Se il servizio di portineria viene dismesso, l’assemblea può decidere di affittarlo o venderlo, dividendo il ricavato tra tutti. Tuttavia, se questo spazio viene occupato e utilizzato in modo esclusivo da una persona (ad esempio, il figlio di un condomino) per oltre vent’anni, questa persona potrebbe, in teoria, acquisirne la proprietà per usucapione (art. 1158 del Codice Civile).
Ma attenzione: per usucapire un bene comune non basta il semplice “godimento esclusivo”. Come ha chiarito la Corte di Cassazione (sentenza n. 17462 del 2009), è necessario qualcosa di più. Chi vuole usucapire deve dimostrare di aver esercitato un possesso “apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui”. Deve, cioè, aver compiuto degli atti che manifestino in modo inequivocabile la sua volontà di comportarsi come l’unico e solo proprietario, escludendo tutti gli altri. È una prova molto difficile da fornire.
Posso coltivare un piccolo orto personale nell’aiuola comune abbandonata?
Anche alla coltivazione della terra condominiale si applica l’articolo 1102 del Codice Civile. In linea di principio, puoi trasformare un piccolo spazio del cortile o del giardino in un orto, a condizione di rispettare i soliti limiti;
verifica eventuali divieti contenuti nel regolamento;
non alterare la destinazione: se l’aiuola fa parte di un giardino di pregio, anche se una porzione è trascurata, un orto potrebbe essere considerato un’alterazione della sua destinazione a “verde ornamentale”. Se, invece, si tratta di un’area marginale e in stato di abbandono, questo limite potrebbe essere superato;
non impedire il pari uso: Lo spazio che intendi coltivare deve essere sufficientemente piccolo da non impedire agli altri di godere del resto dell’area verde. Anche in questo caso, per evitare liti, la via maestra è sempre quella di sottoporre la questione all’assemblea e ottenere un’autorizzazione, magari proponendo di prenderti cura di quell’angolo di verde a beneficio di tutti.
Voglio installare una colonnina di ricarica per la mia auto elettrica. Devo chiedere il permesso?
Per le colonnine di ricarica elettrica, la legge (decreto legge 83/2012) prevede una procedura specifica, che deroga in parte all’articolo 1102.
il condomino interessato deve prima di tutto presentare una richiesta scritta all’amministratore, chiedendo che la questione venga messa all’ordine del giorno dell’assemblea;
l’assemblea può approvare l’installazione con le maggioranze ordinarie;
se l’assemblea rifiuta di decidere o non decide entro tre mesi dalla richiesta, allora il condomino interessato può procedere a installare il dispositivo a proprie spese, sempre nel rispetto dei limiti generali (sicurezza, decoro, pari uso).
Conclusioni: un equilibrio tra diritti individuali e interesse collettivo
In sintesi, la vita in condominio si regge su un principio fondamentale: l’uso delle parti comuni è sempre subordinato alla tutela degli altri. Il tuo diritto a un uso più intenso della cosa comune è garantito, ma non può mai trasformarsi in un abuso o in una lesione dei diritti altrui. Per iniziative temporanee e non invasive (come una festa), il buon senso e il rispetto delle regole sul rumore sono sufficienti, a meno che il regolamento non lo vieti.
Per opere permanenti (come un’antenna) o che modificano l’uso (un orto), il confronto con l’assemblea, anche se non sempre obbligatorio, è sempre la via più sicura per evitare contenziosi.
Per opere specifiche come le colonnine di ricarica, la legge prevede una procedura precisa che parte dalla richiesta all’assemblea.
In ogni caso, prima di agire, è sempre fondamentale consultare il proprio regolamento di condominio e, in caso di dubbio, cercare un dialogo costruttivo con l’amministratore e con gli altri vicini. È il modo migliore per esercitare i propri diritti nel pieno rispetto della collettività.