CHI USA PIU' INTENSAMENTE LA SUA UNITA' IMMOBILIARE PUO' ESSERE CHIAMATO AD UNA MAGGIORE CONTRIBUZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI?
Una delibera di approvazione dei riparti di spesa può a maggioranza incrementare forfetariamente le spese per l'ascensore a carico di un condomino?
L'art. 69 delle disp. att. c.c., prevede in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati all'unanimità.
Tuttavia a parte questa regola generale (inesistente nel testo previgente), l'art. 69 disp. att. c.c. prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2 comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
Con detta maggioranza si modificano i valori espressi nelle tabelle secondo i criteri legali di ripartizione delle spese in due casi: quando risulta che sono conseguenza di errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Una volta determinate le tabelle millesimali, quindi, per una loro revisione è necessaria l'unanimità (cioè 1000/1000), a meno che non ci siano variazioni o errori.
Alla luce di quanto sopra può essere considerata legittima la delibera che, modificando le tabelle millesimali, imponga una maggiorazione delle spese a carico delle unità immobiliari destinate ad attività che comportano un maggiore sfruttamento delle parti ed impianti comuni? In altre parole chi usa più intensamente la sua unità immobiliare può essere chiamato ad una maggiore contribuzione degli oneri condominiali? La questione è stata affrontata nella recente ordinanza della Cassazione n. 20888 del 18 luglio 2023.
Chi usa più intensamente la sua unità immobiliare può essere chiamato ad una maggiore contribuzione degli oneri condominiali? Fatto e decisione
Un condominio chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di tre condomini proprietari di un ufficio per mancato pagamento del saldo consuntivo gestione straordinaria 2011, della seconda e terza rata del riparto preventivo esercizio ordinario 2012/2013 e della prima rata relativa ai lavori straordinari ascensore, spese approvate dall'assemblea ordinaria del 7 novembre 2012. Gli opponenti ritenevano tale delibera nulla perché adottata in applicazione di altra decisione assembleare del 5 novembre 2008, che aveva deciso di incrementare le spese a loro carico di due quote per le spese portierato e di quattro quote per le spese ascensore.
I condomini ritenevano legittime tali maggiorazioni in considerazione dei disagi provocati dall'ufficio a causa dell'elevata quantità dei dipendenti e/o clienti che utilizzavano i beni comuni. Il Tribunale ha dato ragione agli opponenti.
La Corte d'appello riconosceva che la delibera del 5 novembre 2008 era stata assunta dall'assemblea all'unanimità dei presenti che rappresentavano soltanto 412.67 millesimi dei partecipanti al condominio", e dunque non "dalla maggioranza degli intervenuti rappresentante almeno la metà del valore dell'edificio, come richiesto dal vigente art. 1136 c.c., comma 2. Tuttavia, secondo i giudici di appello, detta delibera non poteva considerarsi, invalida, in quanto annullabile e non impugnata nei termini.
Per la Cassazione - a cui si sono rivolti i proprietari dell'ufficio - si è dinanzi ad un atto di approvazione delle tabelle millesimali, per il quale è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, quando l'approvazione stessa avvenga con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese necessita dell'approvazione unanime dei condomini.
Secondo i giudici supremi, perciò, la delibera condominiale con cui l'assemblea imponga una maggiore contribuzione degli oneri condominiali ad un condomino che (direttamente o indirettamente) utilizza più intensamente l'impianto di ascensore deve essere approvata da tutti i condomini, nessuno escluso. È stata quindi "cassata" la sentenza impugnata.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento conferma che il condomino titolare di un ufficio o di un'attività che richiama clienti non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà: in altre parole si può affermare che la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione.
Di conseguenza il criterio di ripartizione, ad esempio, non può essere alterato per via dell'esercizio dell'attività di b&b, ma resta quello di un normale appartamento adibito ad uso residenziale, come tutti gli altri (Trib. Catania 9 ottobre 2020 n. 3179).
Allo stesso modo è nulla la delibera condominiale adottata a maggioranza degli aventi diritto, con cui l'assemblea stabilisca un onere maggiorato di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore, sul presupposto della più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica dei criteri legali (nella specie, ex art. 1124 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini, cioè una convenzione, eventualmente tradotta in una delibera assembleare totalitaria, conclusa con l'intervento e con il consenso di tutti i componenti del condominio (Cass. civ., Sez. II, 19/02/1997, n. 1511).
Non è neppure legittima la delibera di assemblea che accolli un 60% di aumento delle spese a carico di un ufficio professionale per la pulizia delle scale (Trib. Genova 8 maggio 1992 n. 1548; Trib. Potenza, 7 maggio 2012).