DIFFERENZA TRA PERTINENZA E PROPRIETA'
Quali sono i beni accessori messi a servizio di una cosa principale? Come si determina il vincolo di pertinenzialità?
Quando si compra una casa in genere non si acquistano solamente quei beni che ne sono parte integrante e che, senza i quali, non si potrebbe neanche immaginare l’immobile nel suo complesso (le pareti, le stanze, il tetto, ecc.), ma anche una serie di oggetti che sono collegati ad esso. Ad esempio, chi compra un’abitazione acquisterà anche il giardino che la circonda. Lo stesso dicasi in condominio: a chi compra un appartamento spetta anche la relativa cantina oppure il box auto, salvo accordo contrario. Con questo articolo parleremo appunto della differenza tra pertinenza e proprietà.
Già dagli esempi sinora riportati si possono ben comprendere quali siano le distinzioni principali tra l’oggetto vero e proprio della compravendita e ciò che ruota intorno al bene che è stato acquistato. Per legge, però, questo “coinvolgimento” può essere eliminato se le parti sono d’accordo. In altre parole, è possibile trovare un’intesa nel senso di vendere l’immobile ma non il relativo box auto, la cantina, ecc. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme la differenza tra pertinenza e proprietà.
Pertinenza: cos’è?
La pertinenza è un accessorio di un bene principale, il quale potrebbe essere tranquillamente usato anche senza la sua pertinenza.
Per essere più precisi, la legge dice che le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
Per fare un esempio, si pensi alla cassetta della posta, che è pertinenza della casa; alla ruota di scorta di un’auto, che è pertinenza della vettura; alla cornice, che è pertinenza del quadro.
Pertinenze: alcuni esempi
Per rendere meglio l’idea di quanto appena detto, ecco di seguito alcuni esempi di pertinenze delle case:
- le cantine, i soffitti, i solai, i magazzini e i locali di deposito;
- le stalle, i posti auto e le autorimesse;
- le tettoie, chiuse o aperte;
- il giardino, la cassetta della posta e ogni piccola costruzione realizzata a beneficio dell’abitazione (garitta, capanno, gazebo in alcuni casi, la staccionata posta al confine, ecc.).
Quando una cosa diventa pertinenza?
Come ricordato, le pertinenze sono cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica, sono assoggettate, in modo attuale e duraturo, a servizio oppure a semplice ornamento di un’altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro.
Non tutte le pertinenze, però, nascono già al servizio di un bene principale. Ad esempio, mentre la cassetta della posta non può essere altro che una pertinenza dell’abitazione (non potendo avere altra funzione se non quella di svolgere un’utilità per l’immobile stesso), un garage o un box auto materialmente separati dall’abitazione non necessariamente ne devono essere una pertinenza.
In questi casi, quando il vincolo pertinenziale tra cosa principale e cosa accessoria non si evince da un collegamento materiale (o da altra evidenza), allora la pertinenzialità dipende dalla volontà del proprietario unico, il quale decide di mettere un bene al servizio di un altro.
Praticamente, il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea quando il titolare di entrambe le cose (non per forza il proprietario, ma anche colui che ne può disporre vantando altro diritto reale, tipo l’usufruttuario, l’enfiteuta, ecc.) decide che una di esse deve essere funzionale all’altra.
Per aversi pertinenza, il bene non deve per forza essere strutturalmente e fisicamente collegato alla cosa principale, potendo trovarsi anche molto distante da esso. Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo economico funzionale e può sussistere anche da lontano. È il caso del garage che si trova a qualche isolato di distanza dalla casa, oppure del gazebo costruito nel giardino.
Pertinenza e proprietà: differenza
È dunque chiara la differenza tra pertinenza e proprietà: la prima è solo un accessorio della seconda, che rappresenta al contrario il bene principale.
Tanto è confermato anche da quella norma di legge secondo cui gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Secondo la legge, quindi, la pertinenza segue le sorti della proprietà principale, con la conseguenza che, se per esempio quest’ultima è venduta o data in usufrutto, anche la pertinenza sarà venduta o data in usufrutto, a meno che le parti non si mettano d’accordo diversamente prevedendo espressamente la separazione tra proprietà e pertinenza. Di tanto parleremo meglio nel successivo paragrafo.
Pertinenze: si possono vendere separatamente?
Come appena detto, gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Dunque, le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici, ma soltanto se è espressamente previsto nell’accordo: in caso contrario, le cose accessorie seguono la sorte delle cose principali, nel senso che, se queste ultime vengono cedute, si intenderanno vendute anche le prime.
Ciò significa che sarà possibile vendere un bene pertinenziale (ad esempio, un box o una cantina) separatamente dalla cosa principale, purché ciò sia espressamente previsto nell’atto di vendita.
In questo senso anche la Cassazione, secondo cui gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli.
Ovviamente, vale anche il discorso inverso: è possibile vendere la cosa principale e mantenere la proprietà della pertinenza.