ONERI CONDOMINIALI: PRESCRIZIONE ED INTERRUZIONE DEL TERMINE
La differenza tra oneri condominiali ordinari e straordinari ai fini del termine prescrizionale e la prova in giudizio dell'intervenuta interruzione.
Con riferimento agli oneri condominiali ossia a quelle spese necessarie per la conservazione ed il mantenimento degli spazi comuni del condominio che vengono ripartite tra i condòmini in base alle quote millesimali, si pone il problema di stabilire fino a quando può essere preteso il loro pagamento da parte dell'amministratore del condominio.
Va ricordato che l'amministratore di condominio è obbligato ad agire, entro massimo sei mesi dall'approvazione del rendiconto annuale, contro i condòmini morosi per riscuotere le quote condominiali non versate. Se non lo fa, l'assemblea può revocargli il mandato e agire affinché risarcisca il danno al condominio, ex art. 1129 c.c.
L'amministratore, dinanzi al mancato pagamento degli oneri condominiali, deve intanto agire interrompendo il termine di prescrizione.
Una recente sentenza n. 578/2022 del Tribunale di Messina chiamato a pronunciarsi sull'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dai condòmini ingiunti per il pagamento di oneri condominiali, ci offre lo spunto per approfondire l'argomento con particolare riferimento alla prova dell'intervenuta interruzione del termine prescrizionale.
Preliminarmente pare necessario qualche breve cenno all'istituto della prescrizione al fine di evidenziare come il mancato esercizio di un diritto per un determinato periodo di tempo possa condurre alla sua estinzione.
La prescrizione in generale
Ai sensi dell'art. 2934 c.c. "ogni diritto si estingue per prescrizione quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge". Si tratta di un periodo di tempo decorso il quale, ove il titolare non eserciti il proprio diritto di credito, esso si estingue comportando la liberazione del debitore.
Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni; è questo il termine di prescrizione ordinario previsto dall'art. 2946 c.c.
Il termine di prescrizione può anche essere breve, ossia di cinque anni, a seconda del tipo di credito a cui si riferisce. Vi sono poi talune eccezioni previste dal legislatore per specifiche obbligazioni che prevedono termini di prescrizione più brevi, fondati su una presunzione di estinzione dei diritti, c.d. prescrizione presentiva, in quanto tale superabile.
Il momento iniziale dal quale inizia a decorrere il termine di prescrizione è, ai sensi dell'art. 2935 c.c., "il giorno in cui il diritto può essere fatto valere".
Anche gli oneri condominiali in quanto costituiscono un credito del condominio sono soggetti alla prescrizione. Ciò significa che se il pagamento dei contributi gravanti sui singoli condòmini non viene richiesto entro un determinato termine, questo non è più dovuto.
La prescrizione degli oneri condominiali ordinari
Quando si fa riferimento in generale agli oneri condominiali bisogna distinguere tra oneri condominiali ordinari e straordinari.
Sono ordinari, gli oneri relativi a tutte le spese ordinarie, quelle necessarie per la gestione della cosa comune, ad esempio pulizia delle scale, ascensore, luce condominiale etc.
Le spese ordinarie, essendo spese periodiche, si prescrivono in cinque anni. Ed infatti, l'art. 2948 n. 4 c.c. stabilisce che "si prescrivono in cinque anni gli interessi ed in generale tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad un anno o in termini più brevi".
A questo punto giova chiedersi da quale momento inizi a decorrere il termine di prescrizione breve delle spese condominiali. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che il dies a quo coincida con l'approvazione del rendiconto e dello stato di riparto.
In tal senso, di recente, si è pronunciata la Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza n. 805/2020 secondo cui "Per i crediti nascenti da obbligazioni periodiche, l'art. 2948 n. 4 c.c. fissa il termine di prescrizione in cinque anni; tra tali obbligazioni rientrano gli oneri condominiali, rispetto ai quali la decorrenza della prescrizione è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto."
Prescrizione degli oneri condominiali straordinari
Gli oneri condominiali straordinari sono quelli che si verificano una tantum ossia in via eccezionale per interventi di manutenzione straordinaria quali la sostituzione dell'ascensore, il rifacimento della facciata o del cortile etc. Non si tratta di spese periodiche, ma eccezionali che possono essere deliberate in ogni tempo.
Ne consegue che a differenza delle spese ordinarie, per le quali il termine di prescrizione è quello quinquennale ex art. 2948 c.c., il credito relativo alle spese straordinarie, proprio perché derivanti dall'eventualità e specialità dell'intervento, è soggetto alla prescrizione ordinaria ossia decennale.
Come si interrompe il termine di prescrizione?
Interrompere significa arrestare il decorso del tempo e far iniziare un nuovo periodo di prescrizione dalla data dell'atto interruttivo (art. 2945 c.c.)
In altre parole, il creditore può impedire l'effetto estintivo connesso alla prescrizione interrompendone il decorso. È idoneo ad interrompere la prescrizione l'atto di costituzione in mora, quale intimazione o richiesta di adempimento fatta per iscritto dal creditore ed indirizzata al debitore.
Nel caso di oneri condominiali, l'amministratore dovrà impedirne la prescrizione rivolgendo al condòmino moroso, mediante raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata, una diffida e messa in mora volta alla riscossione della quota.
L'atto di costituzione in mora ha natura recettizia, sicché è produttivo di effetti solo quando perviene all'indirizzo del destinatario ed in quanto tale soggiace alla presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c.Tale presunzione di conoscenza, di cui sia contestato il suo pervenimento a destinazione, non è integrata dalla sola prova della spedizione della raccomandata, essendo necessaria la prova del perfezionamento del procedimento notificatorio.
Una volta data la prova da parte del creditore, che l'atto di costituzione in mora è stato spedito ed è pervenuto all'indirizzo del destinatario, spetta a quest'ultimo dimostrare di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.
La Corte di Cassazione ha precisato che, ai fini della prova dell'avvenuta notifica, non è necessaria la produzione in giudizio della relata di notifica a firma dell'ufficiale giudiziario o la cartolina di avviso di ricevimento essendo sufficiente il documento tratto dal sito internet attestante tutti i passaggi di lavorazione della raccomandata e quindi l'esito della spedizione con la specificazione della consegna o meno al destinatario.
Nel caso in esame, parte opposta non ha fornito prova dell'avvenuta ricezione da parte del condòmino moroso della diffida e messa in mora mediante la produzione in giudizio del documento completo di Poste Italiane con l'indicazione dell'esito della spedizione ossia con l'indicazione della consegna al destinatario o del deposito presso la casa comunale per assenza del destinatario. Conseguentemente la notifica non può ritenersi perfezionata.
Per tutti questi motivi, il credito azionato è stato ritenuto prescritto con la conseguenza che il decreto ingiuntivo è stato revocato.