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IL CONTRATTO DI "RENT TO BUY": UNA GUIDA RAPIDA

19/11/2021 Autore: www.lexconsult.it

Il rent to buy è un contratto che consente l’immediato godimento di un immobile pagando un canone che ha doppia funzione. Il versamento dello stesso per un determinato arco di tempo dà luogo infatti all’acquisto dell’immobile per un importo al netto di quanto già pagato. È stato introdotto con la  legge n. 164 del 2014 che ha previsto delle misure per il rilancio dell’edilizia.

Cos’è il contratto di rent to buy

Il contratto di rent to buy è un contratto di godimento finalizzato alla successiva alienazione di un immobile. Viene stipulato tra il proprietario di un immobile, denominato concedente, e un altro soggetto, conduttore, che gode del bene con il diritto di acquistarlo dopo una certa durata determinata nel contratto.

Il riferimento normativo alla tipologia contrattuale è l’articolo 23 della legge n. 164 del 2014 che afferma:

“I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto…”

Si possono, dunque, distinguere due periodi di esecuzione del contratto:

  • il primo che vede la concessione in godimento dell’immobile con pagamento di un canone;
  • il secondo, eventuale, che comporta il passaggio di proprietà del bene dal proprietario a colui che ne ha goduto fino a tale momento.

Come funziona il contratto di rent to buy: il canone

Il contratto di rent to buy, come abbiamo detto, prevede il pagamento di un canone. L’esecuzione del contratto in due fasi determina una duplice componente del canone determinato nel contratto:

  • l’una relativa al pagamento dell’utilizzo dell’immobile, che remunera il godimento dello stesso;
  • l’altra da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto dell’immobile.

Le due componenti devono essere specificate nel contratto in quanto ne costituiscono elemento essenziale di validità. Il comma 1-bis dell’articolo 23 della legge 164 del 2014 infatti recita:

“Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.”

Le caratteristiche dell’immobile oggetto del contratto

La norma in esame fa un riferimento generale alla categoria di immobili che possono essere oggetto del contratto senza specificarne alcuna caratteristica. Si ritiene pertanto possibile la stipulazione del rent to buy per qualsiasi tipologia di immobile: ad uso residenziale, commerciale, turistico, direzionale, agricolo e altri.

Neppure è esclusa l’ipotesi di utilizzo di tale tipologia contrattuale per i terreni e per i fabbricati privi di finiture.  In quest’ultima ipotesi le parti del contratto possono pattuire l’esecuzione delle opere di finitura e completamento del fabbricato a carico del conduttore, con la determinazione di entrambe le componenti del canone in misura ridotta a compensazione dei costi di ultimazione del bene a spese del conduttore.

Gli effetti del contratto: la trascrizione

L’articolo 23, primo comma, della legge 164 del 2014 prevede l’obbligatorietà della trascrizione e ne indica gli effetti:

“I contratti… sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8), del codice civile.”

Gli effetti sono duplici in relazione alle due fasi in cui si articola il contratto:

  • ai sensi dell’articolo 2643, comma primo, numero 8) abbiamo l’effetto dell’opponibilità ai terzi della concessione di utilizzo e la trascrizione è sempre necessaria anche se la durata del contratto convenuta è inferiore ai nove anni come previsto invece dal codice civile;
  • ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile abbiamo un effetto prenotativo, come previsto per i contratti preliminari, per cui, qualora avvenga l’atto di vendita, gli effetti della trascrizione di quest’ultimo retroagiscono al momento di trascrizione del contratto di rent to buy; tale effetto tutela il conduttore nell’acquisto dell’immobile, consentendogli di acquistarlo allo stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto; l’effetto si realizza solo se l’atto di compravendita viene trascritto entro il termine di durata del rent to buy e comunque non oltre 10 anni dalla sua trascrizione.

La trascrizione del contratto di rent to buy deve essere cancellata nell’interesse del concedente qualora il contratto cessi di produrre i suoi effetti. L’interesse del concedente è diretto a recuperare la piena disponibilità dell’immobile. La cancellazione può avvenire mediante la manifestazione del consenso di entrambe le parti nell’atto che fa cessare gli effetti del contratto o tramite una sentenza passata in giudicato che ordini la cancellazione della trascrizione.

Quali sono gli obblighi del conduttore

I reciproci obblighi e doveri delle parti del contratto di rent to buy sono i medesimi previsti in materia di usufrutto.

Gli obblighi del conduttore pertanto sono:

  • Prendere in custodia l’immobile nello stato in cui si trova e redigerne l’inventario prima di prendere possesso dei beni; tale obbligo tuttavia è derogabile nel caso in cui l’immobile sia consegnato spoglio e sia già stato dettagliatamente descritto nel contratto;
  • Dare una valida garanzia, ad esempio simile a quella prestata dal locatario al locatore nel contratto di locazione; anch’essa è derogabile;
  • Sostenere gli oneri e le spese relativi alla conservazione, gestione e mantenimento dell’immobile e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio;
  • Farsi carico delle riparazioni straordinarie relative ad inadempimenti degli obblighi di ordinaria manutenzione dell’immobile e del condominio, se l’immobile ne costituisce parte;
  • Esercitare il diritto di voto nell’assemblea condominiale su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al godimento degli spazi comuni del condominio;
  • Comunicare al concedente di voler procedere al sostenimento delle spese di riparazione straordinaria che quest’ultimo si rifiuti di sostenere o di cui ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo;
  • Restituire l’immobile nel caso decida di non esercitare il diritto di acquisto.

Quali sono gli obblighi del concedente

Gli obblighi del concedente sono i seguenti:

  • Consegnare l’immobile al conduttore;
  • Individuare nel contratto, insieme al conduttore, il tipo di garanzia che questi deve prestare;
  • Costituire un deposito non superiore a tre mensilità di canone se tale modalità è stata scelta dalle parti come garanzia del conduttore e restituire al conduttore gli interessi legali sul deposito al termine del periodo di utilizzo;
  • Eseguire le riparazioni straordinarie degli immobili e delle relative parti condominiali se l’immobile è sito in un condominio (ad esempio gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione);
  • Esercitare il diritto di voto nelle assemblee condominiali relativamente a materie diverse da quelle sull’ordinaria amministrazione, a meno che il conduttore non sostenga a proprio carico le spese di riparazione straordinaria;
  • Vendere l’immobile al conduttore qualora intenda acquistarlo.

Ci sono infine degli obblighi di cui sono congiuntamente responsabili entrambe le parti. Si tratta di:

  • Spese per le liti in maniera proporzionale tra le parti;
  • La corresponsione dei contributi all’amministratore di condominio.

Quando il conduttore non adempie agli obblighi contrattuali

Sono molteplici gli obblighi a carico del conduttore nel contratto di rent to buy, perciò è opportuno delineare le azioni esperibili da parte del conducente in caso di mancato adempimento di questi.

Il concedente che si trovi di fronte al mancato pagamento del canone potrà dare luogo ad un procedimento esecutivo volto al recupero coatto delle somme dovute a titolo di canone per riscuotere quanto gli spetta. Quando l’inadempimento riguarda altri doveri del conduttore, il concedente può richiedere l’esecuzione della prestazione non adempiuta, sempre mediante procedimento esecutivo, ma in forma specifica, non potendo tale prestazione sostituirsi con altre di diversa natura. In alternativa alle altre due ipotesi precedenti si può procedere alla risoluzione del contratto ex articolo 1453 e seguenti del codice civile. In quest’ultimo caso si hanno tre conseguenze:

  • il conduttore restituisce l’immobile al concedente;
  • il concedente fa proprio l’intero importo dei canoni pagati, anche per la parte pattuita relativamente al trasferimento della proprietà, che costituirà risarcimento del danno subito;
  • il concedente recupera i canoni scaduti e non pagati, ove esistenti.

Le conseguenze del mancato adempimento degli obblighi del concedente

Se è il concedente a non adempiere ai suoi obblighi contrattuali, vediamo i comportamenti azionabili dal conduttore.

Il primo consiste nel richiedere la prestazione non adempiuta mediante procedimento esecutivo in forma specifica quando l’inadempimento riguarda le misure che il concedente doveva prendere per assicurargli il godimento del bene. Il secondo riguarda l’inadempimento della vendita dell’immobile e in tal caso il conduttore può chiedere al giudice che vengano prodotti gli effetti della vendita non conclusa mediante sentenza. In ultima ipotesi, il conduttore può proporre la risoluzione del contratto ex articolo 1453 del codice civile con le seguenti conseguenze per il concedente:

  • Questi ha diritto a mantenere i soli canoni relativi all’utilizzo del bene;
  • Deve rimborsare al conduttore i canoni pagati relativamente alla vendita del bene con la maggiorazione per gli interessi legali.

Vantaggi e svantaggi del contratto di rent to buy

Il rent to buy comporta dei vantaggi e degli svantaggi per le parti che stipulano il contratto. È bene dunque che le parti, prima di stipulare il contratto, effettuino un’attenta valutazione degli interessi comuni al fine di soddisfare le proprie esigenze. Riassumendone la disciplina ricaviamo che i vantaggi per le parti sono i seguenti:

  • Il concedente resta proprietario dell’immobile fino al momento della vendita, durante tale arco di tempo beneficia del canone che incassa periodicamente ed ha meno vincoli rispetto alla stipula di un contratto di locazione.
  • Il conduttore è libero di scegliere il solo godimento del bene senza esserne obbligato all’acquisto, deve sostenere dei costi e delle spese limitatamente alla manutenzione ordinaria del bene, può godere degli effetti della trascrizione e non deve scontare il carico fiscale che resta a carico del concedente.

Gli svantaggi, invece, sono:

  • Il concedente si deve assumere il carico fiscale nonchè oneri e spese di riparazione straordinaria, non può obbligare il conduttore a comprare l’immobile e deve proporre l’azione giudiziaria in caso di mancata restituzione del bene da parte del conduttore;
  • Il conduttore non può godere delle tutele che invece sono previste per il contratto di locazione e perde la parte di canone pagata da imputarsi a godimento quando non procede all’acquisto.
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