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LOCAZIONE: LA CEDOLARE SECCA

05/11/2021 Autore: MAZZILLI IMMOBILIARE

In caso di un immobile da locare è molto importante conoscere, ancora prima di ricercare un possibile conduttore, il regime riguardante la cedolare secca e decidere se adottarlo o meno.

Ma cos’è la “cedolare secca”?

La “cedolare secca” è un regime facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e addizionali (per quanto riguarda il reddito dell’immobile).

Il vantaggio consiste nell’evitare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per i contratti sottoscritti con tale regime, imposte contrariamente dovute per quanto riguarda le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei normali contratti di locazione.

Inoltre la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per quanto riguarda la cessione del contratto di locazione, mentre per quanto riguarda l’aggiornamento del canone di locazione (anche se previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT) esso non può essere richiesto per tutta la durata dell’opzione.

E’ possibile scegliere la cedolare secca sia in fase di registrazione del contratto sia negli anni successivi (naturalmente in caso di affitti pluriennali). Chiaramente, quando inizialmente tale regime non viene esercitato, la registrazione si avvale del suo regolamento ordinario, ovvero con il pagamento (e il non rimborso) delle imposte di registro e di bollo.

Per quanto riguarda il pagamento della cedolare secca viene applicata un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti (aliquota del 10% per i contratti di locazione a canone concordato per abitazioni situate in determinati comuni).

Può capitare che un immobile sia di proprietà di più locatori e in questo caso tale regime deve essere esercitato in modo distinto da ciascuno dei proprietari; nel caso in cui i proprietari non esercitino invece tale opzione essi sono tenuti a versare l’imposta di registro che viene calcolata sulla parte del canone di locazione a loro spettante (in base alle quote in possesso) e inoltre deve essere versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Per quanto riguarda la tipologia di immobili per cui può essere esercitato tale regime vanno considerate le unità che appartengono alle categorie catastali che vanno da A1 ad A11 (viene esclusa la categoria catastale A10, riguardante uffici o studi privati) e che vengono locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

La cedolare secca dura quanto l’intero periodo del contratto (o della proroga) oppure, nel caso in cui sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il periodo restante di durata del contratto.

E’ importante sapere che il locatore ha sia la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità del contratto (successiva a quella in cui è stata adottata), sia di esercitare nuovamente tale regime (nelle annualità successive alla revoca); la revoca va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente (l’imposta di registro, se dovuta, va versata); nel caso di una proroga del contratto, l’opzione va confermata unitamente alla comunicazione di proroga e va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una proroga effettuata in precedenza); nel caso di una risoluzione del contratto, non va versata l’imposta di registro se tutti i locatori hanno scelto tale regime, ma è necessario comunicare la risoluzione anticipata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto attraverso la compilazione dell’apposito modello RLI.

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