BALCONE ABUSIVO, RAPPORTI CONDOMINIALI E DETRAZIONI FISCALI
La presenza di un balcone abusivo è in grado di pregiudicare la fruizione dei benefici fiscali. Che cosa possono fare i condòmini?
Vi siete mai domandati se un balcone può essere abusivo?
Se sì, allora la risposta è: senza ombra di dubbio.
L'abusività può riguardare l'assenza delle necessarie autorizzazioni amministrative alla sua costruzione, ma latu sensu può essere considerato abusivo anche un balcone che è edificato senza rispettare le regole condominiali.
Accertata la presenza di un manufatto di tal genere abusivo, l'assenza di rimedio (leggasi sanatoria, se possibile) può avere impatto anche sulle detrazioni fiscali.
Tale impatto, è bene dirlo ad onor di cronaca e verità, non è mai venuto in rilievo per le detrazioni del 50%, né a guardare al così detto bonus facciate. Fino all'approvazione del decreto Semplificazioni 2021 più di qualche dubbio ce lo si sarebbe posto per il superbonus, ma le modifiche normative connesse al citato decreto dovrebbero avere eliminato ogni incertezza.
Andiamo per gradi e partiamo da un caso sottopostoci da un nostro lettore.
Balcone abusivo, il caso
. Salve Redazione di Condominioweb!
Volevo cortesemente sapere se in un condominio, nel quale un singolo condomino che ha costruito, molti anni fa, un balcone abusivo, può rifiutarsi di sanarlo.
In questo caso gli altri condomini possono andare avanti con la richiesta di sgravio fiscale oppure no?
E, in caso negativo, possono citarlo per danni per la cifra stimata di danno corrispondente ai mancati lavori effettuati?.
Balcone abusivo, gli aspetti urbanistici
Al riguardo in più di una sentenza resa dai Tribunali amministrativi, sovente interrogati sulla questione, si legge che "la realizzazione o la modifica di balconi importano variazione del prospetto del fabbricato, che attiene alla facciata dell'edificio ed è cosa diversa dalla sagoma, che indica, invece, la forma della costruzione complessivamente intesa e, quindi, il contorno dell'edificio (in materia, Cass. pen., sez. III, 11 maggio 2015 n. 20846; Tar Campania, Napoli, sez. IV, 28 ottobre 2011 n. 5052)" (così T.A.R. Catanzaro 26 gennaio 2018 n. 244).
Senza questo titolo autorizzativo, necessario per la realizzazione dell'opera, il balcone va considerato abusivo.
Lo specifico titolo richiesto in relazione alla particolare tipologia d'intervento consiglia sempre, vista la particolarità della materia, di consultare gli uffici tecnici comunale.
In buona sostanza, ferma restando la necessità di un'autorizzazione amministrativa, non è detto che per particolari opere (magari di ampliamento) non sia sufficiente una SCIA.
Balcone abusivo, i profili condominiali
L'art. 1122 c.c. impone al condòmino di comunicare all'amministratore le opere che intende eseguire su beni in proprietà esclusiva e/o in uso esclusivo e comunque di eseguirle senza che le stesse possano recare pregiudizio alla sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio.
Idem se tali interventi sono eseguiti su parti in proprietà comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Nel caso di specie, poiché il balcone è inserito nella facciata condominiale il riferimento è l'art. 1102 c.c.
La limitazione non riguarda solo decoro architettonico, ovvero sicurezza e stabilità dell'edificio, ma anche l'occupazione della colonna d'aria del cortile, nell'ipotesi di cortile condominiale.
L'illegittimità dell'opera, insomma, potrebbe essere osservata anche solamente in relazione a questo profilo, perché creando l'aggetto col balcone il condòmino ha sottratto quello spazio (colonna d'aria) al potenziale uso degli altri condòmini. Ipotesi certo di difficile configurazione, specie se il balcone è posto a riguardevole altezza, ma non certo un'ipotesi di scuola.
Balcone abusivo, i rapporti tra vicini e la rimozione
La realizzazione di un balcone quando il cortile o il giardino sottostante è privato rende ancor più difficile considerare legittima il mantenimento di quell'opera.
Al riguardo è stato affermato che "in tema di servitù prediali, costituiscono innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1067 c.c. quelle che rendono più gravosa la condizione del fondo servente, ivi compresa la soprastante colonna d'aria, tali essendo l'ampliamento di finestre o la loro sostituzione con balconi in aggetto o altri analoghi manufatti" (Cass. 20 aprile 2018 n.9877)
Si badi: se il balcone è abusivo chiederne la rimozione è questione che prescinde i rapporti condominiali.
Quando un manufatto manca dei titoli abilitativi necessari, o si chiede sanatoria prima che sia scoperto l'abuso ovvero a rilievo effettuato va rimosso.
Anche essendoci sanatoria, poi, va detto che questa non fa venire meno i profili di illegittimità di natura condominiale o più in generale privatistica.
Come dire: il balcone regolare per il comune può essere illegittimo è da rimuoversi per violazione dell'art. 1102 c.c. ovvero per ragioni connesse alle servitù, ecc.
Balcone abusivo, le detrazioni fiscali
Un tema di grande attualità è quello riguardante abusi edilizi e detrazioni fiscali. L'attualità gli è stata data dalle norme dettate in materia di superbonus.
Si badi: anche prima della detrazione del 110% vigeva (è vigente tutt'ora) una norma, l'art. 48 d.p.r. n. 380/01 che recita: "[...] gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.
Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".
Il disposto normativo citato era interpretato in questo modo: è l'illegittimità dell'intervento che va ad essere realizzato ad inficiare l'eventuale fruizione del beneficio, non la presenza di abusi che nulla centrano con quell'intervento.
Il superbonus, necessitando in principio la pratica dello stato legittimo dell'edificio, ha fatto venire più di qualche dubbio: come fare a dire che tutto è regolare, se tutto regolare non è?
In quel caso, allora, la presenza di un balcone abusivo, così come di una veranda erano in grado di incidere sulla fruizione del beneficio fiscale.
Il decreto Semplificazioni 2021, avendo eliminato dalla legge ogni riferimento allo stato legittimo, dovrebbe avere risolto la questione, ossia reso ininfluente lo stato di fatto dell'edificio.
Arrivando alla domanda del nostro lettore, dunque, fermo restando che nulla vieta a nessun condòmino di segnalare al comune la presenza di quell'opera, ovvero di domandare notizie sulla sua regolarità, lo stato attuale delle norme, in un contesto extra balcone di legittimità urbanistica dell'edificio nel suo complesso (questo ci pare di capire), non incide sulla fruizione dei benefici fiscali.