BALCONI, QUANDO LA PARTE FRONTALE E' PARTE DELLA FACCIATA?
Come possono essere i balconi e quando si può dire che siano parte integrante della facciata?
Il balcone e le sue parti
Il balcone è composto da un piano di calpestio, dalla soletta, sottobalcone, frontalino ecc., tutti elementi che assolvono principalmente a due funzioni.
La prima funzione del balcone è quella di permettere al condòmino di affacciarsi dalla propria unità immobiliare ed spiegare il proprio diritto di veduta mentre la seconda consiste nel rappresentare un fattore ornamentale dell'immobile, costituendo parte integrante e strutturale della facciata.
Il balcone è quindi un elemento accidentale, non portante dell'edificio.
La questione della proprietà, della competenza a decidere lavori di manutenzione e delle relative spese, specie della parte frontale, è sovente sconto il sede giurisprudenziale. Da ultimo segnaliamo sull'argomento la sentenza del Tribunale di Roma n. 9074 del 25 maggio 2021.
La sua natura, condominiale o individuale
Di esso ci si domanda se le parti che lo costituiscono (ad esempio, i poggioli, il cielino, gli ornamenti) sono condominiali o di proprietà singola. Come afferma la recente giurisprudenza (Cass. civ. sez.
II, 4 dicembre 2013 n. 27224), "il problema è quello di stabilire il senso da attribuire all'espressione "decoro architettonico" di un fabbricato e quali le caratteristiche che devono presentare le "innovazioni" di cui all'art. 1120 cc. per essere ritenute lesive del decoro architettonico.
Come è stato già affermato da questa Corte Suprema (con sentenza n. 8731 del 1998), per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 cod. civ., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia.
L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche, soltanto, di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile.
In questo ambito è patrimonio culturale dell'uomo comune ritenere che la trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante chiusura in alluminio e vetri comporti, comunque, un'alterazione dell'armonia cromatica della facciata dell'intero fabbricato (oltre che l'aumento di volume dell'immobile)".
In applicazione di questo principio i poggioli non sono parti comuni, ma sono di proprietà del proprietario dell'unità immobiliare di cui si costituiscono pertinenza, mentre i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quelle inferiore (cielino), si debbono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Balconi parte frontale e spese. Gli elementi esterni
Gli elementi esterni del balcone (frontalini, balaustre particolari, fregi ornamentali) sono considerati condominiali ex art. 1117 c.c. in quanto parte integrante della facciata oppure in quanto fanno parte del disegno dell'edifico, essendo un elemento del decoro o dell'aspetto architettonico, o sono un vero e proprio elemento architettonico dell'edificio (o della facciata). (Cass. 16.2.2012, n.. 2241).
Quando i fregi, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e del sottobalcone partecipano al decoro architettonico, le relative spese di manutenzione spettano all'intero edificio, essendo beni condominiali, definendo appunto l'aspetto del palazzo nella sua struttura e identificazione.
Balconi parte frontale e spese. Il recente caso del Tribunale di Roma
La vicenda nasce dalla decisione del Tribunale di Roma 25 maggio 2021, n. 9074.
Nel caso di specie il condomino impugna le deliberazioni dell'assemblea di condominio perché esorbitante dalla sua competenza, avendo deciso interventi di messa in sicurezza e manutenzione straordinaria su parti di proprietà privata.
Chiede quindi la declaratoria di nullità e comunque l'annullamento del decisum.
Il condominio si costituisce e contesta detta ricostruzione, asserendo che le delibere riguardano solo parti comuni.
Successivamente, l'assemblea del Condominio riapprova la gestione lavori di messa in sicurezza e relativo piano di riparto. Anche questa delibera è stata impugnata in sede giudiziale e la relativa causa riunita alla precedente.
Il Tribunale entra quindi nel merito della fattispecie, partendo dall'analisi della portata della delibera. Essa riguarda opere di straordinaria manutenzione del palazzo e, precisamente, "impermeabilizzazione falda inclinata tetto, rifacimento cornicioni e sottocornicioni, frontalini balconi e marcapiani, sottobalconi, pensiline e bowindow".
Le impugnazioni promosse dal condomino si basano sul fatto che l'assemblea non avesse il potere di deliberare (o ratificare) e ripartire su tutti i condòmini lavori che interessavano, quantomeno parzialmente, parti di proprietà individuale.
Il giudice evidenzia su questo argomento che, in termini generali, l'assemblea non può legittimamente deliberare lavori da eseguirsi sulle proprietà esclusive, perchè le sue competenze si esauriscono nella gestione delle cose comuni. Se quindi decide su argomenti al di fuori di questo limite, l'assemblea non ha potere e le sue delibere sono affette da radicale nullità.
Al pari, l'assemblea può ripartire le spese fra i condòmini solo se si tratta di spese per la conservazione o il godimento delle parti comuni, per la prestazione di servizi comuni o per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Se pone a carico dei condòmini spese che non riguardano queste causali, agisce in assenza di potere con conseguente nullità del piano di riparto approvato.
Poste queste premesse, peraltro pacifiche, il punto controverso nel presente giudizio è se effettivamente i lavori deliberati o ratificati dall'assemblea avessero a oggetto parti di pertinenza individuale e non comune.
Balconi parte frontale e spese. L'esame del caso di specie
La questione si pone per il fatto che i lavori in oggetto riguardano anche parti di balconi in aggetto.
La giurisprudenza in argomento specifica che i balconi sporgenti dalla facciata dell'edificio consistono solo in un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono, non avendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio, ragion per cui rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Occorre tuttavia entrare nel merito delle parti che compongono il balcone per comprenderne la natura, se di proprietà comune o individuale.
Infatti i nostri giudici hanno formulato criteri generali per determinare la natura condominiale, o non, degli elementi architettonici.
I balconi permettono l'estensione della proprietà individuale attraverso l'utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità di affaccio, ma allo stesso tempo si qualificano come elementi decorativi esterni che si inseriscono, in guisa di unità essenziale, nella struttura della facciata.
Quest'ultima, com'è noto, è di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani riuniti in Condominio.
La facciata, essendo parte comune dello stabile, è destinata al servizio di tutti i condomini. Ne consegue che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà ex art. 1123 primo comma c.c. (Cass. n. 945/1998).
Quindi le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà (Cass. n. 587/2011).
Questo discorso vale anche per i c.d. frontalini: essi sono elemento imprescindibile della facciata perché assicurano l'estetica dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell'edificio con cui si integrano in un rapporto armonico (v. Trib. Milano 5102/1992; Cass. 1361/1989).
Perchè i frontalini siano considerati condominiali, non occorre che essi abbiano un particolare pregio architettonico o siano arricchiti da speciali fregi, essendo sufficiente che partecipino alle linee ornamentali del fabbricato.
Non serve che vi siano decori aggiunti in guisa di cornici, stucchi, modiglioni, ricercate modanature, etc., peraltro ormai visibili quasi solo su edifici di risalente costruzione: simili orpelli si porrebbero spesso in distonia con la pulizia formale, la cifra lineare, essenziale, ma non per questo frutto di meno attenta ricerca progettuale, tipica del linguaggio stilistico postmoderno.
Così esaminando il caso di specie, alla luce della espletata c.t.u., si ha che i balconi non sono inseriti come entità autonome, casuali, avulse dal contesto architettonico della facciata, ma costituiscono elementi che vi conferiscono movimento e vivacità, essendo parti integranti del prospetto, perfettamente visibili dalla strada pubblica e di certo incidenti, sotto il profilo estetico e nel conferire al fabbricato la sua peculiare fisionomia, al pari della facciata.
Ne consegue la validità delle delibere impugnate ed il rigetto dell'impugnativa promossa dal condomino.