MAZZILLI GIACOMO

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  • RESTITUZIONE FONDO CASSA CONDOMINIALE AL VENDITORE

    Se il proprietario dell’appartamento vende la casa, chi è tenuto a restituirgli le somme del fondo anticipato al condominio? L’amministratore o l’acquirente?

    21/01/2021

    Immagina di voler acquistare un appartamento facente parte di un condominio. Dopo la stipula del compromesso, ti sei presentato dal notaio insieme al venditore per la firma del contratto definitivo di compravendita. Al momento del rogito, il proprietario dell’immobile ti ha esibito la certificazione rilasciatagli dall’amministratore ove si attesta la regolarità nel pagamento delle quote condominiali. Insomma, non ci sono debiti. Senonché lo stesso venditore ti fa presente di vantare piuttosto un credito nei confronti del condominio medesimo: qualche mese prima della compravendita, infatti, aveva versato delle somme volte a costituire un fondo cassa, fondo che – nelle intenzioni dell’assemblea – doveva servire per far fronte alle spese impreviste ed urgenti di manutenzione. Di tale credito, della cui esistenza viene dato atto nel contratto di compravendita, il venditore ora pretende la restituzione insieme alle somme concordate come prezzo di acquisto. A tuo avviso, però, la sua richiesta è sbagliata. Egli infatti deve rivolgersi all’amministratore di condominio: è nei confronti di quest’ultimo che vanta il credito e non anche dell’acquirente il quale non ha mai incassato alcuna somma a riguardo. Chi ha ragione? È dovuta la restituzione fondo cassa condominiale al venditore? Ecco cosa dice in merito la giurisprudenza e come si risolve un caso del genere.

    Come si costituisce il fondo cassa condominiale

    Il fondo cassa condominiale può essere di diversi tipi.

    C’è innanzitutto il fondo cassa rivolto ad assicurare le somme per procedere ad opere di manutenzione ordinaria e straordinaria (per interventi non ancora deliberati) che si manifestino con urgenza (si pensi all’immediata riparazione di un cancello elettrico che richieda l’acquisto di un componente costoso). Esso può essere costituito o per previsione del regolamento di condominio o con delibera dell’assemblea. Secondo la Cassazione [1], per l’istituzione di tale accantonamento, è necessario il voto favorevole di tutti gli intervenuti in assemblea, rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio.

    Se però il fondo è necessario a ripianare i debiti lasciati dai morosi, esso può essere costituito solo all’unanimità. Ciò perché esso andrebbe a derogare alla norma del Codice civile [2] secondo cui alle spese condominiali si concorre solo per millesimi (difatti, stabilendo che chi ha già pagato debba pagare una seconda volta si finisce per incidere sulla ripartizione proporzionale delle spese condominiali); ebbene, solo la volontà di tutti i condomini può disporre in difformità da tale regola.

    C’è un terzo tipo di fondo, previsto questa volta dalla legge come obbligatorio [3]: si tratta del fondo per la manutenzione straordinaria. In particolare, è necessario che l’assemblea, insieme all’approvazione di lavori di ristrutturazione, deliberi la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori per realizzare i lavori. Se i lavori sono eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

    Il fondo condominiale è un credito che segue l’immobile

    La Cassazione ha precisato più volte [1] che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile. In altri termini, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso.

    Risultato: il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa; egli infatti, così facendo perde ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.

    Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte [4] secondo cui i singoli condomini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio.

    Restituzione del fondo cassa condominiale al venditore: quando?

    Il fatto che il credito verso il condominio, per le somme devolute al fondo cassa, venga ceduto insieme all’immobile al nuovo titolare del bene, non esclude che venditore e acquirente possano regolare i loro rapporti in modo autonomo. In pratica, le parti possono stabilire, con un’intesa che tuttavia non potrà mai coinvolgere il condominio, che insieme al prezzo di acquisto sia dovuta anche la restituzione del credito verso il condominio stesso. In buona sostanza la legge lascia all’autonomia delle parti la regolamentazione in merito a ogni altra questione economica inerente alla compravendita. Così, ad esempio, si potrà inserire nel contratto definitivo, che il compratore, oltre al prezzo del bene, debba versare anche le somme anticipate a titolo di fondo cassa. In assenza però di una esplicita previsione sul rogito, può risultare difficile, se non impossibile, per il venditore recuperare le somme vantate verso il condominio.

    Questa conclusione vale per qualsiasi tipo di fondo condominiale: quindi, sia per quello ordinario per le spese di manutenzione (previsto dal regolamento o dall’assemblea), sia per quello straordinario per i lavori di ristrutturazione, sia per il cosiddetto fondo morosi

    (FONTE ESTERNA: www.laleggepertutti.it)

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