LA CEDOLARE SECCA
Cos'è la cedolare secca, quali sono i vantaggi e come ci si può avvalere di tale regime agevolato. Guida 2020 con modello di contratto con cedolare secca
La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione relativo alla locazione di determinati immobili, che comporta il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell'immobile.
1) Cos'è la cedolare secca
2) Ambito di applicazione della cedolare secca
3) Le aliquote
4) Come funziona la cedolare secca
5) Come si versa la cedolare secca
6) Comunicazione della proroga
7) Modello di contratto con cedolare secca
1) Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca esonera dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo che sono dovute generalmente per la registrazione, la risoluzione e la proroga dei contratti di locazione. Chi sceglie la cedolare secca perde la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione, anche se il contratto lo prevede.
2) Ambito di applicazione della cedolare secca
Quanto all'ambito di applicazione, la cedolare secca risulta applicabile, a partire dall'anno 2011, a tutti gli immobili a destinazione abitativa e, precisamente, a quelli che risultano iscritti al Catasto Urbano con le categorie da A/1 ad A/11 e relative pertinenze; vengono esclusi gli immobili con categoria A/10, gli uffici e gli studi professionali. Possono optare per il regime della cedolare secca soltanto le persone fisiche private e non imprese, professionisti, società o altri enti. In altri termini, la cedolare secca è un'imposta ad aliquote fisse che sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di immobili sulla locazione percepita.
3) Le aliquote
La cedolare secca prevede una tassazione con l'applicazione di due aliquote IRPEF: il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (trattasi dei contratti stipulati per immobili situati in Comuni metropolitani e limitrofi, generalmente quelli ad alta intensità abitativa) e per i contratti stipulati nei Comuni per i quali nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 è stato deliberato lo stato di emergenza per calamità naturali; il 21% è previsto in tutti gli altri casi. Si badi bene che, in entrambe le ipotesi, la cedolare secca è dovuta sul 100% del canone annuale. Cedolare secca 2020 E' opportuno precisare che, secondo le previsioni del decreto legislativo numero 23/2011, l'aliquota della cedolare secca sui canoni delle locazioni abitative a canone concordato dovrebbe essere del 15%. Di anno in anno, tuttavia, diversi provvedimenti normativi la hanno ridotta al 10%. Tale percentuale è stata confermata anche dalla legge di bilancio 2020.
4) Come funziona la cedolare secca
Il locatore che intende avvalersi della cedolare secca ne dà comunicazione al conduttore, tramite lettera raccomandata, nella quale viene dichiarata la rinuncia, per tutta la durata del contratto di locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l'aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto. L'opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità. E' opportuno ricordare come la cedolare secca presenta dei vantaggi: sostituisce le addizionali regionali e comunali; l'aliquota è inferiore a quella ordinariamente applicata. Infatti l'IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito; prevede l'esenzione dall'imposta di registro e di bollo, favorendo, in questo modo, anche il conduttore al quale, di norma, il locatore riaddebita il 50% di queste ultime imposte.
5) Come si versa la cedolare secca
La cedolare secca si versa in due rate, alle medesime scadenze e con le medesime modalità previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi. Quanto alla registrazione del contratto sono previste tre modalità: online; presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate; oppure tramite professionisti, sindacati, Caf, ecc.
6) Comunicazione della proroga
Sino all'entrata in vigore del cd. decreto fiscale del 2016, per i proprietari che dimenticavano di comunicare l'eventuale proroga del contratto all'Agenzia delle entrate era prevista la revoca dell'opzione della cedolare secca, con ritorno al regime ordinario. Dal 3 dicembre 2016, invece, se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per la cedolare, ovverosia se ha effettuato i relativi versamenti e ha riportato nella sua dichiarazione i redditi da cedolare, non è più assoggettato alla revoca dell'opzione. Egli, in ogni caso, deve pagare comunque una sanzione per mancata comunicazione della proroga, che è di 100 euro ridotti a 50 se vi ottempera entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto.
(FONTE ESTERNA: Studio Cataldi)