La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore
Cosa prevede la normativa e quali sono i criteri di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore.
In materia di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, il principale riferimento normativo è rappresentato dall’articolo 1576 del codice civile, che stabilisce che il locatore (ossia il proprietario dell’immobile) “deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (ossia l’inquilino).
1. Ripartizione spese locatore e conduttore: i criteri
Senza entrare nello specifico, il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quindi quello di individuare la tipologia di intervento.
Qualche chiarimento in più, rispetto alla disciplina del codice civile, arriva dalla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78), nella quale si afferma che l’inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria. Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c’è un servizio di portineria, l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.
2. La giurisprudenza
Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. E’ per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l’applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari. Qualche tempo fa, ad esempio, la Corte di Cassazione si è pronunciata affermando che anche le spese per il rifacimento della facciata condominiale debbono essere considerate spese di straordinaria amministrazione che vanno poste quindi a carico del proprietario (Vedi Locazioni: Cassazione, sono a carico del proprietario, e non dell’inquilino, le spese per il rifacimento della facciata condominiale).
Per cercare di semplificare e schematizzare il concetto, può risultare utile
operare una semplice suddivisione, che distingue le spese condominiali o
comuni dalle spese correlate in maniera diretta all’abitazione oggetto del
contratto di locazione e alle relative attività di manutenzione.
3. Chi paga le spese condominiali?
Le spese condominiali sono a carico del conduttore, ossia dell’inquilino, e
comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della
manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica,
nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata. La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario.
Tuttavia, qualora l’inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può
esercitare il diritto di rivalsa su quest’ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due
mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.
4. Chi paga le spese relative all’appartamento?
Premesso che il locatore ha l’obbligo di consegnare l’abitazione in
buono stato all’inquilino, tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese
dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Fra queste si ricordano, a titolo d’esempio, le
riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di
riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto. Gravano, invece, sul proprietario, i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre
al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle
normative vigenti. Tuttavia, le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all’uso prolungato da parte dell’inquilino o alla longevità dell’immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l’origine della spesa, ossia se quest’ultima sia riconducibile alla fruizione o all’anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base all’uso dei locali. Se nemmeno in questo caso è possibile stabilire la competenza, allora, per legge, la spesa spetta al conduttore. Si ricorda, comunque, che nel caso l’inquilino sia costretto ad accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il relativo rimborso a quest’ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti.
5. Le tabelle di ripartizione spese tra proprietario e inquilino
e inquilino
Per semplificare l’opera degli interpreti e arginare il contenzioso, negli anni
sono state emanate delle specifiche tabelle che hanno regolamentato nello
specifico chi, tra conduttore e locatore, debba farsi carico di una certa spesa. La tabella maggiormente utilizzata negli ultimi anni è quella registrata il 30 aprile 2014 e concordata tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT. Più di recente, ad essa si è affiancata la tabella di ripartizione degli oneri allegata al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017 che ne ricalca sostanzialmente il contenuto.
(FONTE ESTERNA: www.studiocataldi.it)