MAZZILLI GIACOMO

Elenco news

Home > Elenco news
  • Ostruzione colonna di scarico in condominio, chi paga se è individuata prima del piano terreno?

    04/10/2019

    Ripartizione delle spese per la riparazione di una colonna di scarico in condominio a seguito di un'ostruzione, questo il quesito che è stato posto nel nostro forum: «Vorrei sapere il criterio di ripartizione da applicare per le spese di disotturazione di una tubazione di scarico risultata occlusa in un tratto della colonna individuato tra l'appartamento sito al pianterreno e quello posto al primo piano. Nello specifico vorrei sapere se - nell'impossibilità di appurare chi fra i proprietari degli appartamenti siti ai piani superiori possa aver determinato l'otturazione (anche se ho qualche sospetto su chi possa averla causata) - sia corretto ripartire le spese dell'intervento dello spurgo tra tutti i condomini delle unità immobiliari site al di sopra del livello dove è stata riscontrata l'occlusione, escludendo dalla partecipazione alle spese il proprietario dell'appartamento posto al pianterreno sulla base del presupposto che l'otturazione (causata dallo scarico nel water di materiali non idonei) non può essere stata causata da lui.
    Qualcuno dei condòmini potrebbe opporsi a questa ripartizione?».

    Il fatto è descritto chiaramente: c'è una otturazione individuata al primo piano e quindi ci si domanda se il condomino proprietario dell'unità immobiliare al piano terreno debba essere considerato nel riparto delle spese, oppure possa essere escluso in ragione di tale circostanza.
    Il dubbio, in effetti, ha un suo fondamento logico. La soluzione, vedremo più avanti, sfugge però alla logica sottesa alla domanda.
    Disostruzione colonna fognaria, natura dell'intervento e riparto della spesa
    Partiamo dalla natura dell'intervento ordinato dall'amministratore: si tratta indubbiamente di un intervento di carattere manutentivo in quanto volto a ripristinare la normale funzionalità del bene (colonna di scarico), il fatto che il suddetto intervento si sia reso necessario in ragione di un comportamento illecito altrui (ostruzione causata da un condomino non identificato) non fa venire meno (fino all'eventuale individuazione del responsabile) l'obbligo di partecipazione alla spesa da parte di tutti i condòmini che si servono di quella colonna (art. 1123, terzo comma, c.c.).
    Sebbene sia certo che l'otturazione , data la sua posizione, non possa essere stata causata dal condomino del piano terreno, è altrettanto indubitabile che tale colonna è un elemento unico; la sua manutenzione, quindi, è affare di tutti.
    Disostruzione, senza confessione l'assemblea deve ripartire secondo legge
    L'assemblea , si dice comunemente, non ha poteri per farsi giustizia da sé.
    L'assemblea, in sostanza, non può decidere chi è il responsabile e addebitare i costi. In tal senso è
    stato affermato in più occasioni che «è affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale
    - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un
    condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c.
    e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.» (Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195,
    in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413).
    Il principio espresso dal Tribunale meneghino è conforme a quanto più in là nel tempo fu affermato
    dalla Suprema Corte di Cassazione (Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).
    Tale principio, a ben vedere, vale anche in relazione alla esclusione di uno dei condòmini dalla
    ripartizione delle spese. È vero, chi sta al piano terra non ha potuto in alcun modo concorrere alla
    ostruzione presente nei piano superiori. C'è un ma . L'avversativa riguarda il fatto che l'intervento
    serve a ripristinare il normale funzionamento del bene. Come non ha responsabilità il condòmino che
    abita al piano terra, potrebbe non averne quello che ha l'appartamento vuoto al terzo piano.
    Questi sono motivi sufficienti per escluderli dal pagamento dell'intervento causato
    dall'ostruzione della colonna di scarico?
    Secondo la comune interpretazione della legge no: l'intervento manutentivo di disostruzione della
    colonna di scarico riguarda tutti i condòmini e quindi tutti loro (salvo applicazione dell'art. 1123,
    terzo comma, c.c.) devono partecipare alla spesa.
    Una decisione differente altro non sarebbe che una imputazione di responsabilità ad un gruppo (del
    genere: se non è stato il proprietario del piano terra del terzo, sarà stato quello del secondo o del
    quarto); sebbene logica questa conclusione non è ammessa dalle norme codicistiche vigenti.
    Ostruzione colonna fognaria, come ripartire la spesa per l'intervento di
    disostruzione?
    Date queste premesse, dunque, non può non concludersi che la spesa, pertanto, dovrà essere sostenuta da tutti i condòmini, ivi compreso quello che possiede un'unità immobiliare al piano terreno, salvo:
    a) assunzione di responsabilità da parte di uno dei condòmini con conseguente accordo di addebito
    della spesa;
    b) accordo tra tutti i condòmini che utilizzando la colonna teso ad escludere il proprietario del piano
    terreno per le ragioni facilmente intuibili.
    Ogni decisione differente da quella indicata assunta senza il consenso di tutti i condòmini è da
    ritenersi insanabilmente nulla rappresentando la stessa una violazione dei criteri di ripartizione delle
    spese previsti dal codice civile. Non si può qui invocare l'errore nel riparto, non esistendo norme che
    prevedono, per simili casi, l'imputazione di spesa al singolo condòmino.

    (FONTE ESTERNA: Condominio web)

    Indietro