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  • TABELLE MILLESIMALI

    23/07/2019

    In che modo gli abitanti di un edificio ripartiscono le spese e le decisioni da prendere con riguardo alle parti in comune? Il condominio è spesso sede di battaglie sociali, civili e, purtroppo, anche legali. Tra chi non partecipa alle assemblee, chi non tollera i rumori e chi non paga le spese condominiali, non ci si annoia mai e le liti sono sempre all’ordine del giorno. Le tabelle millesimali hanno la funzione di (tentare di) ridurre i contrasti tra i condomini, stabilendo una ripartizione di diritti e doveri tra gli abitanti dell’edificio. Stai cercando di far adottare queste tabelle nel tuo condominio, o sono sorti contrasti sulla legittimità di tabelle preesistenti? In questo articolo scoprirai le caratteristiche principali delle tabelle millesimali condominio: come si costituiscono, come si modificano, come si impugnano. Vedrai, pure, in che modo il condominio può ripartire le spese, in mancanza delle tabelle, e cosa fare in caso di divergenza tra quanto dichiarato nel documento e il valore reale dei singoli appartamenti presenti nell’edificio.

    1. Cosa sono le tabelle millesimali e a cosa servono?
    Come dice la parola stessa, si tratta di una tabella che indica il valore numerico di tutte le unità immobiliari presenti all’interno di un edificio. In questo modo, si identificano i diritti di ogni singolo proprietario di un appartamento sulle parti comuni del condominio dove il singolo immobile è situato. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in modo tale da rendere la ripartizione dei diritti e doveri di ogni singolo condomino la più dettagliata possibile. A meno che non ci sia un accordo tra i condomini, le tabelle millesimali devono seguire la ripartizione delle spesedettata dai criteri stabiliti dalla legge. In un singolo condominio, è possibile rinvenire più tabelle millesimali, formate sulla base della singola voce di spesa che si vuole disciplinare: scale, ascensori e, in generale, tutti quei servizi che, per la loro particolare natura, si prestano ad un maggiore, o minore, utilizzo dei condomini, a seconda dell’ubicazione dei loro appartamenti. Facciamo un esempio. Le tabelle millesimali riguardanti le spese di utilizzo e manutenzione dell’ascensore saranno ripartite in modo tale che il condomino del sesto piano pagherà di più, rispetto al condomino del piano terra, visto che, per quest’ultimo, lo strumento è praticamente inutile.

    2. Come possono essere formate?
    Le tabelle millesimali possono essere formate sulla base di un originario accordo contrattuale o sulla base di una delibera assembleare successiva.

    2.1. Natura convenzionale.
    In questo caso, le tabelle vengono formate dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità. L’accordo contrattuale può riguardare anche tutti gli iniziali condomini, una volta costituito il condominio. Ricadendo nell’ambito dell’autonomia privata delle parti, queste tabelle possono fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge.
    2.2. Natura deliberativa.
    Diverso è il caso delle tabelle adottate attraverso una delibera assembleare. In questo caso, dovranno necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri dovranno uniformarsi anche nei casi di revisione dei millesimi. Per questa soluzione, la delibera – per essere valida – dovrà raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio. Il mancato rispetto dei criteri legali, in questo caso, provoca la nullità della delibera, che potrà essere impugnata dal condomino danneggiato dall’adozione illegittima delle tabelle.

    3. Come si determina il valore di un’unità immobiliare?
    Redigere le tabelle millesimali non è operazione semplice, soprattutto se il condominio è formato da numerose unità immobiliari. Per questo motivo, spesso, ci si affida a geometri, ingegneri o, comunque, a tecnici che, tramite una relazione approfondita, possano individuare il corretto valore, in millesimi, di un singolo appartamento. Per determinare il valore di ogni piano, o porzione di piano, questi tecnici prendono in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili, oggetto di proprietà esclusiva (quali la grandezza dell’immobile), sia gli elementi estrinseci, (quali l’esposizione dell’immobile). Inoltre, occorrerà considerare le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini o le cantine in proprietà esclusiva di singoli condomini. Queste pertinenze sono rilevanti, poiché consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

    4. Come possono essere modificate?
    Le tabelle, una volta approvate, possono essere modificate dai condomini. Può capitare, infatti, che all’interno del condominio vengano effettuati dei lavori di espansione, o modifica strutturale, tali da richiedere una rettifica dei millesimi, fino a quel momento in vigore. La modifica può essere effettuata tramite la delibera dell’assemblea, o tramite decisione dell’autorità giudiziaria. Nel caso di delibera assembleare dovrai verificare se le tabelle hanno natura contrattuale, o deliberativa. Nel caso di tabelle formate da un accordo contrattuale, i valori proporzionali espressi nella tabella millesimale potranno essere rettificati, o modificati, all’unanimità dei condomini. Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, perché rimessi alla volontà dei condomini, l’inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale è indicativo dell’accordo dei condomini su tali criteri. La modifica di quell’accordo non potrà non passare dal consenso di tutti i condomini. Diversamente, nel caso in cui le tabelle siano state adottate con delibera assembleare, sarà sufficiente la maggioranza semplice per la loro modifica, che dovrà sempre tener conto dei criteri legali dettati dal Codice civile. Inoltre, le tabelle possono essere modificate da un solo condomino, con il ricorso al tribunale, quando:  risulta che sono conseguenza di un errore;  per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di un incremento di superfici, o di diminuzione dell’appartamento, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare del condomino.

    5. Può esistere differenza tra tabelle e valore reale?
    Può accadere che le tabelle non rispecchino il valore reale delle singole unità immobiliari. Caso classico riguarda le mutate condizioni di una parte dell’edificio, come conseguenza di una sopraelevazione, tale per cui il condomino situato all’ultimo piano, si ritrova un condomino al piano di sopra, con diminuzione dei millesimi del suo appartamento. In questo caso, potrai convocare l’assemblea per la modifica delle tabelle millesimali o, in mancanza, potrai ricorrere in tribunale per far rilevare le mutate situazioni strutturali dell’edificio e, quindi, ottenere una sentenza che condanni il condominio alla modifica delle tabelle. Può, inoltre, capitare che la divergenza tra tabelle e realtà sia dovuta ad una scelta consapevole dei condomini. In questo caso, fino a quando non vengono modificate, le tabelle millesimali conserveranno la loro efficacia, con la conseguenza che non potrà invocarsi la nullità delle stesse, né delle delibere approvate dall’assemblea dei condomini, sulla base delle tabelle in vigore.

    6. Come contestare le tabelle millesimali?
    Se pensi che le tabelle adottate dal condominio siano errate, o adottate in violazione dei criteri stabiliti dalla legge, e hai provato inutilmente ad ottenere la modifica tramite una delibera dell’assemblea condominiale, non ti resta che ricorrere in giudizio. La domanda giudiziale volta all’accertamento dell’invalidità, o inefficacia, della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini; pertanto, non sarà sufficiente la notifica dell’atto solo all’amministratore del condominio. Nell’atto giudiziale, dovrai indicare in quali esatti termini le tabelle violano i criteri di ripartizione legale e quale pregiudizio concreto e attuale gliene derivi nei tuoi confronti. Dopodiché, dovrai chiedere la nomina di un consulente tecnico che verifichi le attuali tabelle e identifichi i profili di illegittimità, indicando al giudice quale siano i corretti millesimi da adottare. Grazie a quella relazione, potrai ottenere la sentenza che riconosca le tue ragioni e, quindi, ti permetta di avere la rettifica dei millesimi condominiali. 

    7. Cosa fare in mancanza di tabelle millesimali?
    Non è necessaria l’esistenza di tabelle millesimali per mantenere in vita un condominio. Capita, non raramente, che i condomini non riescano nell’immediato a trovare un accordo sulle tabelle da adottare o, più semplicemente, non raggiungano il numero legale per la validità della delibera. Nessun problema. Finché non si raggiungerà il consenso necessario all’approvazione delle tabelle millesimali, il condominio potrà adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in modo da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare.

    (FONTE ESTERNA: La legge per tutti)

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