CHI RISPONDE DEI DEBITI DEL CONDOMINIO?
Chi risponde delle vecchie spese condominiali che non sono state pagate? Chi paga i debiti di un condominio moroso?
Quando un condominio ha debiti perché gli importi da pagare superano l’attivo che c’è sul conto corrente, è normale che l’amministratore convochi al più presto l’assemblea per informarla di ciò e discutere sul da farsi. Di solito si procede con la previsione di un correttivo sul bilancio preventivo, chiedendo un extra pagamento a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Il fondo cassa così istituito servirà a saldare le pendenze e ad evitare pignoramenti e interruzione dei servizi. Ma se ciò non dovesse accadere, perché ad esempio l’amministratore si disinteressa delle finanze del condominio o perché l’assemblea non raggiunge il quorum, cosa succede? Chi risponde dei debiti del condominio? La questione è di facile soluzione se si considera che il condominio non è un soggetto giuridico riconosciuto dall’ordinamento (come invece lo sono, ad esempio, le persone fisiche, le società o certe associazioni). Esso non è altro che la sommatoria di più individui – tutti proprietari delle unità immobiliari inserite nello stabile – rappresentati all’esterno dall’amministratore. Visto così, il condominio non può essere responsabile dei propri debiti: e ciò per la semplice e banale considerazione che esso, in sé per sé, non esiste. Tanto è vero che le cosiddette “parti comuni” dell’edificio (come le scale, i pianerottoli, il cortile, il tetto) non sono di proprietà del condominio ma di tutti i condomini, ciascuno in proporzione ai propri millesimi. Ma allora, stando così le cose, chi risponde dei debiti di un condominio? Lo chiarisce il Codice civile, che ha regolamentato espressamente proprio le ipotesi in cui l’amministratore non paghi le fatture dei fornitori. Cerchiamo di comprenderlo in modo più semplice di quanto lo spiega la legge.
Chi è responsabile se un condominio non paga?
Sembra fin troppo evidente che i responsabili dei debiti del condominio sono i condomini. Non tutti allo stesso modo bensì:
- ciascuno in proporzione ai propri millesimi;
- alcuni, ossia i morosi (coloro cioè che non sono in regola con i pagamenti), lo sono prima degli altri.
Per comprendere queste due affermazioni dobbiamo capire come agisce il creditore del condominio se non riceve il pagamento. Questi innanzitutto:
- si rivolge al giudice e chiede un decreto ingiuntivo;
- notifica il decreto ingiuntivo all’amministratore (che dovrebbe informare di ciò al più presto l’assemblea);
- notifica all’amministratore un successivo atto, il cosiddetto precetto, con cui gli dà 10 giorni di tempo per pagare;
- in assenza di pagamento, avvia il pignoramento.
A questo punto il creditore è chiamato a individuare i beni da pignorare. E qui la questione diventa più complessa perché, come detto, non esistono beni del condominio ma solo beni dei condomini. E di certo il creditore non può pignorare né l’intero palazzo, né le parti comuni (come i pianerottoli, l’ascensore, il giardino e così via).
Vediamo allora cosa succede in questi casi.
Chi subisce il pignoramento se il condominio non paga i debiti?
La prima cosa che fa di norma il creditore è tentare un pignoramento del conto corrente condominiale. Se questo è attivo e sufficiente a coprire il credito, il pignoramento cessa con l’autorizzazione del giudice al prelievo delle somme bloccate in banca. Il più delle volte però il conto è in rosso. Se così non fosse infatti non vi sarebbe ragione, per l’amministratore, di non pagare le fatture.
Dunque, se il conto non consente un completo soddisfacimento del creditore, questi vorrà verosimilmente individuare altri beni da pignorare. Ed è qui che non potrà far altro che rivolgersi contro i singoli condomini. A questo punto però dobbiamo fare i conti con quanto detto sopra: non tutti i condomini rispondono allo stesso modo dei debiti del condominio.
Difatti, la prima cosa che deve fare il creditore è:
- rivolgersi all’amministratore di condominio e chiedere l’elenco dei condomini non in regola con le quote condominiali. Non in generale qualsiasi quota, ma solo quelle con cui l’amministratore stesso avrebbe dovuto pagare la fattura da cui è scaturito il pignoramento. Tale indicazione non è contraria alle leggi sulla privacy;
- dopodiché, egli deve agire nei confronti di tali soggetti morosi, avviando il pignoramento dei loro beni. Non potrà però rivolgersi contro uno solo di essi: in condominio, infatti, ciascuno è responsabile dei debiti solo nei limiti dei propri millesimi.
Il creditore che non riesce a recuperare le proprie spettanze dai morosi – cosa verosimile visto che, se questi fossero solvibili, già il condominio avrebbe pignorato loro i beni – dovrà procedere nei confronti degli altri condomini, quelli cioè in regola con i pagamenti. Anche questi ultimi però potranno essere escussi solo e nei limiti dei rispettivi millesimi di proprietà. Il singolo condomino cioè non può pagare per gli altri, né rischia alcunché se questi ultimi non lo fanno.
Quali beni si possono pignorare ai condomini?
Il creditore del condominio, così come lo stesso condominio, non incontra limiti di sorta nel pignoramento dei beni dei condomini. Egli può ad esempio disporre un pignoramento:
- dei beni mobili presenti in casa;
- dei crediti verso terzi, come i canoni di locazione;
- dello stipendio o della pensione, nei limiti di un quinto (nel caso della pensione il quinto va calcolato sul netto dell’assegno dell’Inps da cui va prima detratto il cosiddetto “minimo vitale”, somma pari al doppio dell’assegno sociale);
- del conto corrente bancario;
- degli immobili di proprietà, primo tra tutti magari proprio l’appartamento inserito in condominio, non importa se si tratti della prima casa (la quale è pignorabile da parte di tutti i creditori privati).
Cosa può fare chi paga per colpa dei morosi? Non potrà rivalersi personalmente, poiché l’azione di recupero dei crediti condominiali, secondo la prevalente giurisprudenza, è rimessa solo all’amministratore. Non gli resterà, quindi, che attendere che quest’ultimo intervenga, sperando in un futuro conguaglio.
Conclusioni: chi paga i debiti di un condominio moroso?
Dunque, per finire, chi risponde dei debiti in condominio? Semplice: i condomini stessi, prima i morosi e poi tutti gli altri, ciascuno nei limiti dei propri millesimi. Se i debiti derivano da una malagestione dell’amministratore, che magari ha trascurato il recupero dei crediti oppure non ha avvisato per tempo l’assemblea delle perdite, allora questi potrà essere chiamato a risarcire i danni.